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一線城市的寫字樓林立，構(gòu)成了城市獨(dú)特的天際線。很少有人關(guān)注到，繁華亮麗的大樓背后的利用率如何。 最近，在上海寫字樓里的上班族們普遍能觀察到一個(gè)細(xì)節(jié)：同樓層的公司更換頻率越來(lái)越快，有的辦公室自上家搬走后，空置幾個(gè)月也無(wú)人入駐。受疫情影響，一線城市的寫字樓和商鋪等整體承壓，辦公樓空置率上升和租金下滑成為市場(chǎng)趨勢(shì)。

NO. 1｜壹部分寫字樓空置率達(dá)40%在上海虹口區(qū)的北外灘區(qū)域?qū)懽謽侨?，一些寫字樓整體空置率在40%左右。前灘和大虹橋區(qū)域的寫字樓空置率也接近40%。而在上海徐匯區(qū)的核心寫字樓板塊，對(duì)外出租的辦公樓相對(duì)較少，空置率大約在10%左右。有房地產(chǎn)中介表示，他負(fù)責(zé)的一棟寫字樓部分樓層現(xiàn)在每平方米每天報(bào)價(jià)九塊多，比去年低了一塊左右，并且報(bào)價(jià)還有可商量的余地。即便一些樓盤議價(jià)空間不大，但免租期可以適當(dāng)延長(zhǎng)，相當(dāng)于變相降低了租金。作為中國(guó)第一摩天大樓，上海中心大廈是眾多寫字樓中的標(biāo)桿，建筑主體達(dá)到119層，總高632米。曾經(jīng)以21萬(wàn)平方米的天量寫字樓一次性入市，給上海的寫字樓市場(chǎng)造成了強(qiáng)烈沖擊。由于招租規(guī)模巨大，面向用戶鎖定在世界500強(qiáng)企業(yè)，以至于多數(shù)辦公室未能有效利用。 “上海中心大廈和環(huán)球金融中心對(duì)于租戶的門檻高，資質(zhì)要求比較嚴(yán)格，很少能成功帶看，這也是空置率在陸家嘴相對(duì)高的一個(gè)原因，”一家在陸家嘴從事寫字樓租賃業(yè)務(wù)的中介門店業(yè)務(wù)員說(shuō)，近期，小面積辦公室的租賃需求比較多，大多數(shù)企業(yè)由于縮小經(jīng)營(yíng)規(guī)模，都將大面積辦公室換下來(lái)，或者搬遷至非核心區(qū)的辦公樓。

NO. 2｜貳寫字樓市場(chǎng)受疫情沖擊較大

今年一季度，寫字樓市場(chǎng)受到疫情的沖擊較大，很多租戶無(wú)法開(kāi)展業(yè)務(wù)，出現(xiàn)退租的情況。5~6月份以來(lái)市場(chǎng)逐步回調(diào)，但是與正常水平還有較大差距。而且由于寫字樓供應(yīng)量大，各項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，一些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商調(diào)整租賃政策，用減租金或者拉長(zhǎng)免租期的方式搶客源。 由于疫情對(duì)營(yíng)商環(huán)境的改變帶來(lái)一定的影響，大多企業(yè)仍以節(jié)約成本為首要考量，預(yù)計(jì)短期內(nèi)空置率下降可能性較低。另一方面，疫情對(duì)中小企業(yè)的持續(xù)性影響在第三季度數(shù)據(jù)上也有明顯體現(xiàn)，中小企業(yè)開(kāi)始搬遷，縮減面積或退出市場(chǎng)。

NO. 3｜叁經(jīng)濟(jì)回暖市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇盡管短期內(nèi)疫情給市場(chǎng)帶來(lái)較大挑戰(zhàn)，但隨著支持性政策的陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)有望從中受益。中長(zhǎng)期來(lái)看，金融服務(wù)、科技新媒體以及醫(yī)療健康等韌性較強(qiáng)的行業(yè)仍將在上海辦公樓市場(chǎng)需求中占據(jù)重要地位。而政府促進(jìn)在線新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方案，對(duì)于寫字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期租賃需求的提升具有促進(jìn)意義。而且從近兩月來(lái)看，上海寫字樓市場(chǎng)局部區(qū)域有復(fù)蘇的跡象。數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度上海寫字樓新增項(xiàng)目體量共計(jì)37.1萬(wàn)平方米，同時(shí)，凈吸納量也恢復(fù)到21.6萬(wàn)平方米。同時(shí)，今年第三季度，上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率為20.4%，相比第二季度增長(zhǎng)了0.5個(gè)百分點(diǎn)。此外，今年上海寫字樓租金持續(xù)走低，第三季度租金相較于第二季度下跌1%，但跌幅有所收窄。業(yè)內(nèi)人士分析，需求端的恢復(fù)速度沒(méi)有整體供給上漲的速度快，所以目前整體的租金端還是有一定承壓的態(tài)勢(shì)，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，預(yù)計(jì)寫字樓的供給和需求可能都會(huì)在明年迎來(lái)一個(gè)比較明顯的反彈。