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近日，國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目管理 確保工程安全質(zhì)量的通知》，提出要加強項目審核把關(guān)，嚴(yán)把超高層建筑審查關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委關(guān)于進一步加強城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，把超大體量公眾建筑、超高層建筑和重點地段建筑作為城市重大建筑項目進行管理。

其中，對 100 米以上建筑應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度，與城市規(guī)模、空間尺度相適宜，與消防救援能力相匹配；嚴(yán)格限制新建 250 米以上建筑，確需建設(shè)的，要結(jié)合消防等專題論證進行建筑方案審查，并報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部備案；不得新建 500 米以上超高層建筑。

我們認為，這主要和貫徹落實 " 適用、經(jīng)濟、綠色、美觀 " 新時期建筑方針有關(guān)。今年全國兩會，" 碳達峰 "" 碳中和 " 備受關(guān)注。為應(yīng)對氣候變化，我國提出 " 二氧化碳排放力爭于 2030 年前達到峰值，努力爭取 2060 年前實現(xiàn)碳中和 " 等莊嚴(yán)的目標(biāo)承諾。在今年的政府工作報告中，" 做好碳達峰、碳中和工作 " 被列為 2021 年重點任務(wù)之一；" 十四五 " 規(guī)劃也將加快推動綠色低碳發(fā)展列入其中。

由于超高層建筑的能耗非常大，無論是供水，還是供電，都需要額外增加設(shè)備保持穩(wěn)定運行，不僅如此，超高層建筑的安全風(fēng)險也很大，如目前我國的消防云梯最大長度在 100 米左右，500 米以上超高層的消防隱患對于消防安全是巨大挑戰(zhàn)。

因此，此次 " 限高令 " 對我國綠色低碳可持續(xù)發(fā)展擁有一定的意義。

01

高層建筑政策日趨嚴(yán)厲

從時間上來看，早在 2016 年 2 月的時候，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》就提出，要強化公共建筑和超限高層建筑設(shè)計管理，建立大型公共建筑工程后評估制度。

2019 年 9 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)的指導(dǎo)意見》強調(diào)，嚴(yán)格控制超高層建筑建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度，加強超限高層建筑抗震、消防、節(jié)能等管理。

2020 年 5 月《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家發(fā)展改革委關(guān)于進一步加強城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》強調(diào)嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層 " 摩天樓 "，一般不得新建 500 米以上建筑，各地因特殊情況確需建設(shè)的，應(yīng)進行消防、抗震、節(jié)能等專項論證和嚴(yán)格審查，審查通過的還需上報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委復(fù)核，未通過論證、審查或復(fù)核的不得建設(shè)。要按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，嚴(yán)格限制新建 250 米以上建筑，確需建設(shè)的，由省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同有關(guān)部門結(jié)合消防等專題論證進行建筑方案審查，并報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。各地新建 100 米以上建筑應(yīng)充分論證、集中布局，嚴(yán)格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度，與城市規(guī)模、空間尺度相適宜，與消防救援能力相匹配。中小城市要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。

從定性要求 " 嚴(yán)格控制超高層建筑建設(shè) "，到提出具體限高量化指標(biāo)，對于新建高層建筑，政策日趨嚴(yán)厲。

02

建安成本約為普通辦公樓的 3-4 倍

國家對超高層建筑建設(shè)的嚴(yán)格控制，究其緣由，主要還是與超高層建筑的造價、周期及消防等方面有關(guān)，據(jù)中國《民用建筑設(shè)計通則》GB50352 — 2005 規(guī)定：建筑高度超過 100 米時，不論住宅及公共建筑均為超高層建筑。

從目前來看，各地大多數(shù)規(guī)劃建設(shè)的超高層建筑主要以辦公樓為主。據(jù)克而瑞資管調(diào)查整理，40 層以上，高度 100 米以上的超高層辦公樓的建安成本平均約為普通辦公樓的 3-4 倍，建設(shè)周期平均約為 2-3 倍；

防火規(guī)范方面，據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 ( 2005 年版 ) 》 ( GB 50045--1995 ) 的規(guī)定，當(dāng)高層建筑的建筑高度超過 250 米時，建筑設(shè)計采取的特殊的防火措施，應(yīng)提交國家消防主管部門組織專題研究、論證。

表：超高層辦公樓與普通辦公樓建造情況對比

數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞資管

也就是說，無論是從建設(shè)成本、建設(shè)周期還是防火規(guī)范上講，超高層建筑都相對 " 不經(jīng)濟 "。建設(shè)維護超高層建筑所付出的成本遠遠高于普通建筑。從這個角度來講，國家今天的 " 限高令 " 有較深遠的影響意義。

03

各大城市盲目競逐 " 中國第一高樓 "

據(jù)世界高層建筑與都市人居學(xué)會（CTBUH）發(fā)布的《2020 高層建筑年度回顧》顯示，中國 150 米以上的建筑達到 2395 座，200 米以上建筑達 823 座，300 米以上達 95 座，三項指標(biāo)均保持全球第一。

隨著我國建造技術(shù)的進步，再加上很多地方以建筑高度作為城市現(xiàn)代化的 " 象征 "，因此出現(xiàn)了各地?zé)嶂越ㄔ斐邔咏ㄖ默F(xiàn)象。

然而，摩天大樓并不是越高越好，一方面是超高層建筑相對 " 不經(jīng)濟 "，另外一方面是動輒上百億的造價，對于很多企業(yè)來說，意味著需要承擔(dān)極大的資金壓力。

如某省會城市超高層項目，其規(guī)劃多次被消減，先是從規(guī)劃的 636 米被削減到 475 米，隨后又傳出因資金鏈問題陷入糾紛；某直轄市有名的超高層項目，前期投資號稱達 700 億，然而目前修建已有十多年，且尚未完工。

據(jù) CTBUH 披露，2020 年中國 " 未完成 " 的超高層共有 81 棟，有 66 棟 " 暫停施工 "。

由此看來，超高層項目雖然在建成后會成為城市亮點，但若建不成就成為了污點。再疊加造價、運營、維護等各方來看，超高層建筑未必有想象中那么的美好。

04

對緩解寫字樓市場供應(yīng)有部分幫助

從超高層建筑常見的寫字樓市場來看，近年來并不樂觀。受經(jīng)濟增速放緩、貿(mào)易爭端的影響，自 2018 年四季度起，一線城市整體辦公市場便處于下行態(tài)勢，進入 2020 年，隨著新冠疫情的爆發(fā)，進一步加重了辦公市場的下跌態(tài)勢。

進入 2021 年，全國重點城市甲級寫字樓經(jīng)歷了 2020 年四個季度的下行趨勢后，在今年一季度降幅開始出現(xiàn)收窄，至今才企穩(wěn)。

然而在 CAIC 監(jiān)測重點城市中，2021 一季度雖然疫情與 2020 一季度相比已經(jīng)平穩(wěn)，但其空置率卻依然在上升，其中武漢和廣州上升幅度明顯較大，武漢受疫情影響，租戶退租現(xiàn)象最為嚴(yán)重導(dǎo)致 2020 全年凈吸納為負，廣州則源于近期的供應(yīng)高峰所知。

上海和重慶為僅有空置率下降的城市，截止至 2021 年一季度，上海已經(jīng)連續(xù) 5 個季度凈吸納量增長且創(chuàng)近年高峰，這從某種程度上體現(xiàn)了上海辦公市場的強韌性，然而，即便如此，截止 2020 年末上海總存量也已經(jīng)逼近 7989 萬平方米，未來 3 年預(yù)計供應(yīng)量約 1965 萬平方米，整體市場供大于求趨勢明顯。

" 限高令 " 出臺后，對超高層建筑的嚴(yán)控，在某種程度上或?qū)徑馐袌龉?yīng)有一定的幫助，但總體上，辦公市場的總量還應(yīng)進一步控制。不僅僅是辦公市場，商業(yè)、住宅等各方面也需要控制到一個合理的比例。

總體來看，" 嚴(yán)格控制超高層建筑建設(shè) " 在綠色低碳發(fā)展方面對 " 碳達峰 "" 碳中和 " 有一定的促進意義，在城市規(guī)劃與可持續(xù)發(fā)展方面貢獻深遠，對于杜絕各大城市盲目競逐 " 中國第一高樓 " 的現(xiàn)象較為有效。

而從平衡整體市場供應(yīng)方面來看，影響較為有限。對于那些盲目建設(shè)高層建筑卻超出當(dāng)?shù)亟?jīng)濟合理承受能力和運維管理水平的城市來說，效果尤為明顯。