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上海九亭核心區(qū)整棟公寓出售！黃金地段優(yōu)享品質(zhì)居住辦公空間

發(fā)布時間：2025-07-07 瀏覽次數(shù)：52   來源：www.bjhksj.com.cn

在大虹橋商務(wù)區(qū)向南輻射的黃金軸帶上，松江九亭寶龍公寓以「地鐵上蓋 + 產(chǎn)城融合」的核心優(yōu)勢，打造面向現(xiàn)代都市青年的中高端長租社區(qū)。項目由金地商置、寶龍地產(chǎn)、旭輝集團三大開發(fā)商聯(lián)合打造，依托九亭成熟生活區(qū)、虹橋樞紐通勤圈及政府監(jiān)管背書，成為長三角租賃市場中兼具穩(wěn)定性與成長性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)標的。
一、戰(zhàn)略區(qū)位：九亭核心樞紐，虹吸大虹橋租住需求
項目鼎立松江九亭中央生活區(qū)，占位「大虹橋商務(wù)區(qū) — 松江 G60 科創(chuàng)走廊」雙軸交匯核心，形成「雙軌三干道」的立體交通網(wǎng)絡(luò)：
  • 軌交直達：距地鐵 9 號線九亭站僅 400 米，25 分鐘直達徐家匯、35 分鐘速通陸家嘴，15 分鐘車程即達虹橋火車站 / 機場，無縫對接大虹橋商務(wù)圈；
  • 干道環(huán)繞：緊鄰 A5 沈海高速（滬松公路出入口）、嘉閔高架、滬松公路等城市主干道，1 小時覆蓋上海主城區(qū)及蘇州、嘉興等長三角核心城市，高效承接虹橋商務(wù)區(qū) 15 萬 + 白領(lǐng)租住需求；
  • 區(qū)域成熟度：九亭板塊歷經(jīng) 20 年開發(fā)，常住人口超 30 萬，商業(yè)、教育、醫(yī)療配套完備，租金水平年均漲幅達 8%，成為上海西南性價比最高的租住熱點區(qū)域。
二、開發(fā)背景：三大房企合著，定義長租公寓新標桿
作為 30 萬㎡「九亭一站式都會生活中心」的重要組成部分，公寓傳承三大開發(fā)商的運營基因：
  • 品牌背書：金地商置的商業(yè)操盤能力、寶龍地產(chǎn)的城市綜合體經(jīng)驗、旭輝集團的產(chǎn)品匠造實力，三方合力打造「居住 + 社交 + 創(chuàng)業(yè)」復(fù)合社區(qū)，非轉(zhuǎn)租批復(fù)納入政府監(jiān)管體系，保障資產(chǎn)合法性與運營規(guī)范性；
  • 規(guī)劃理念：聚焦「新市民、新青年」租住需求，以「有溫度的社區(qū)」為核心，規(guī)劃共享廚房、自習(xí)室、健身中心、創(chuàng)業(yè)空間等社交場景，配套 24 小時安保、智能門禁系統(tǒng)，營造安全便捷的居住體驗。
三、產(chǎn)品定位：中高端長租社區(qū)，精準匹配客群需求
（一）稀缺資產(chǎn)屬性
  • 整棟獨立產(chǎn)權(quán)：13742㎡獨棟資產(chǎn)，擁有完整獨立產(chǎn)證，區(qū)別于分散式公寓的產(chǎn)權(quán)分割風(fēng)險，適合機構(gòu)投資者整購布局；
  • 客群支撐：周邊聚集漕河涇開發(fā)區(qū)松江園區(qū)、九亭工業(yè)區(qū)等產(chǎn)業(yè)載體，超 5 萬高新技術(shù)人才及大虹橋通勤白領(lǐng)，形成穩(wěn)定租住客群，出租率常年維持在 95% 以上；
  • 產(chǎn)品配置：主力戶型 30-60㎡精裝公寓，配備全屋品牌家電、定制化收納空間，部分戶型帶獨立陽臺，滿足青年群體對居住品質(zhì)與空間靈活性的雙重需求。
（二）政策與市場雙重紅利
  • 政府監(jiān)管保障：已納入松江區(qū)政府長租公寓管理體系，取得非轉(zhuǎn)租批復(fù)，享受租賃住房建設(shè)補貼、稅收優(yōu)惠等政策，降低運營成本；
  • 市場供需失衡：九亭板塊租賃住房缺口達 2 萬套，中高端產(chǎn)品占比僅 30%，項目定位填補區(qū)域空白，租金溢價能力較普通公寓高 20%，月均租金達 60-80 元 /㎡（高于區(qū)域均價 15%）。
四、配套優(yōu)勢：全維生活圈賦能，提升租住附加值
（一）園區(qū)自建配套
  • 社交空間：500㎡共享公區(qū)涵蓋書吧、影音室、屋頂花園，定期舉辦主題沙龍、節(jié)日派對，構(gòu)建青年社群生態(tài)；
  • 生活服務(wù)：樓下配套便利店、網(wǎng)紅餐飲、快遞驛站，提供代收代寄、保潔維修等增值服務(wù)，實現(xiàn)「足不出戶」生活閉環(huán)。
（二）外部資源聯(lián)動
  • 商業(yè)集群：300 米直達九亭中心（12 萬方商業(yè)綜合體）、500 米抵達中泰廣場，餐飲、購物、娛樂業(yè)態(tài)齊全，滿足多元化消費需求；
  • 生態(tài)休閑：毗鄰九里亭公園、淀浦河景觀帶，步行 10 分鐘可達，為租戶提供休閑運動場所，提升居住幸福感；
  • 教育醫(yī)療：周邊聚集九亭中學(xué)、上海師范大學(xué)附屬外國語小學(xué)、松江區(qū)九亭醫(yī)院（二甲），配套資源均衡，適配家庭型租戶長期居住。
五、投資價值：三大核心優(yōu)勢，成就穩(wěn)定收益資產(chǎn)
（一）交易優(yōu)勢
  • 股權(quán)交易模式：區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)買賣，通過股權(quán)交易實現(xiàn)資產(chǎn)整體收購，規(guī)避復(fù)雜產(chǎn)權(quán)過戶流程，降低交易成本與時間周期；
  • 現(xiàn)金流穩(wěn)定：目前滿租運營，年租金收益超 5000 萬元，租約平均租期 2 年，收益波動率低于 5%，適合保險資金、私募基金等尋求穩(wěn)定回報的投資者。
（二）增值潛力
  • 城市更新紅利：九亭納入松江「十四五」重點發(fā)展板塊，規(guī)劃新增 20 萬㎡商辦載體與 5 萬套人才公寓，區(qū)域租金未來 3 年年均漲幅預(yù)計達 10%-15%；
  • 資產(chǎn)稀缺性：上海主城區(qū)外溢租住需求持續(xù)增長，而整棟獨立產(chǎn)權(quán)、政府監(jiān)管背書的中高端長租公寓供給稀缺，同類項目溢價率達 25%，抗風(fēng)險能力強。
（三）運營保障
  • 專業(yè)運營團隊托管，依托三大開發(fā)商的租賃管理經(jīng)驗，實現(xiàn)租戶入住率、滿意度雙高；
  • 智能管理系統(tǒng)實時監(jiān)控出租情況，定期優(yōu)化租金策略，保障資產(chǎn)收益最大化。


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