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上海中建企業(yè)天地招商綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址與招租情況分析

發(fā)布時(shí)間：2025-07-19 瀏覽次數(shù)：12   來源：www.bjhksj.com.cn

上海中建企業(yè)天地項(xiàng)目綜合評(píng)估報(bào)告

本報(bào)告結(jié)合國(guó)家戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、硬件配置及政策紅利等維度，為企業(yè)選址決策提供專業(yè)參考。
一、項(xiàng)目概況與核心定位
1. 基礎(chǔ)信息
  • 開發(fā)主體：世界 500 強(qiáng)央企中國(guó)建筑集團(tuán)開發(fā)，國(guó)企背景保障項(xiàng)目穩(wěn)定性與資源整合能力。
  • 地理位置：青浦區(qū)徐民路 168 弄 / 308 弄，西虹橋核心商務(wù)區(qū)，與國(guó)家會(huì)展中心（進(jìn)博會(huì)場(chǎng)館）直線距離 600 米。
  • 項(xiàng)目規(guī)模：總建面 35 萬(wàn)㎡，分東、西兩區(qū)開發(fā)，涵蓋甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公、企業(yè)獨(dú)棟、LOFT 創(chuàng)意空間、服務(wù)式公寓及商業(yè)配套，綠化率 30%，LEED 金級(jí) + 中國(guó)綠色三星雙認(rèn)證。
  • 竣工時(shí)間：2021 年交付，現(xiàn)房即租即用。
2. 戰(zhàn)略定位
  • 產(chǎn)業(yè)方向：聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展服務(wù)，打造 “花園式生態(tài)辦公” 標(biāo)桿。
  • 運(yùn)營(yíng)特色：
  • 智慧化辦公：AHU 空調(diào)系統(tǒng)、智能通風(fēng)、聯(lián)動(dòng)客梯等科技配置；
  • 綠色低碳：中空夾膠雙銀 Low-E 節(jié)能玻璃幕墻，降低能耗 30%+。
二、區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)
1. 戰(zhàn)略樞紐價(jià)值
  • 進(jìn)博會(huì)核心輻射區(qū)：年均承接 4000 萬(wàn)會(huì)展客流，直接轉(zhuǎn)化全球商貿(mào)資源。
  • 長(zhǎng)三角一體化節(jié)點(diǎn)：15 分鐘覆蓋虹橋樞紐（高鐵 / 機(jī)場(chǎng)）、國(guó)家會(huì)展中心、新虹橋國(guó)際醫(yī)學(xué)中心。
2. 立體交通網(wǎng)絡(luò)
交通類型
關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
距離 / 時(shí)間
軌道交通
2 號(hào)線徐涇東站
600 米步行（已運(yùn)營(yíng)）
17 號(hào)線蟠龍路站
500 米步行
2 號(hào)線潘祥路站（規(guī)劃中）
地鐵上蓋無縫連接
空鐵樞紐
虹橋機(jī)場(chǎng) / 高鐵站
車程 8 分鐘
高架路網(wǎng)
崧澤高架入口
740 米（直連嘉閔 / 北翟高架）
三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與硬件配置
1. 空間規(guī)劃
產(chǎn)品類型
面積范圍
技術(shù)參數(shù)
甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公
150-3000㎡（靈活分割）
層高 4.5 米，凈高 3 米，得房率 70%
企業(yè)獨(dú)棟
7800-29863㎡（整棟）
獨(dú)立冠名權(quán)，荷載 2T/㎡，精裝交付
LOFT 創(chuàng)意空間
50-150㎡
4.5 米層高，可做雙層設(shè)計(jì)
2. 核心硬件標(biāo)準(zhǔn)
  • 空調(diào)系統(tǒng)：大金 VRV 中央空調(diào)，能耗含于物業(yè)費(fèi)，開放時(shí)間周一至五 8:30-18:00。
  • 貨運(yùn)配置：每棟配 2T 貨梯 + 6 客梯（獨(dú)棟），首層荷載 500kg/㎡。
  • 智慧運(yùn)維：三網(wǎng)接入（電信 / 聯(lián)通 / 移動(dòng)），智能安防監(jiān)控。
四、成本分析
1. 租金與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
項(xiàng)目
費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)比虹橋核心區(qū)
租金
3.3-4.8 元 /㎡/ 天
低 15%-20%
物業(yè)費(fèi)
30 元 /㎡/ 月（全包制）
含空調(diào)能耗、公共維護(hù)
停車費(fèi)
500 元 / 月 / 位
共 700 + 車位（1:1.2 高配比）
表：企業(yè)年成本測(cè)算（以 1000㎡辦公為例）
成本項(xiàng)
年支出（萬(wàn)元）
計(jì)算邏輯
租金
120.5-175.2
按 4 元 /㎡/ 天（中值）
物業(yè)費(fèi)
36
固定成本
停車費(fèi)
6
10 個(gè)車位
合計(jì)
162.5-217.2
虹橋核心區(qū)的 80%
五、產(chǎn)業(yè)生態(tài)與商業(yè)配套
1. 產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)
  • 龍頭企業(yè)矩陣：
  • 世界 500 強(qiáng)：TP-link、中國(guó)聯(lián)通、中信證券；
  • 總部經(jīng)濟(jì)：威馬汽車、銀科控股、西虹橋政府機(jī)構(gòu)。
  • 產(chǎn)業(yè)協(xié)同：依托進(jìn)博會(huì)資源，形成 “會(huì)展服務(wù) - 數(shù)字經(jīng)濟(jì) - 跨境貿(mào)易” 生態(tài)鏈。
2. 商業(yè)與生活配套
  • 園區(qū)內(nèi)部：
  • 基礎(chǔ)服務(wù)：星巴克、員工餐廳、便利店、烘焙店（美宜家、也是麥烘培）；
  • 高端居住：雅詩(shī)閣 lyf 公寓、中建萬(wàn)怡酒店（鉑瑞 / 鉑驪品牌）。
  • 外部資源：
  • 商業(yè)地標(biāo)：Costco 超市、百聯(lián)奧特萊斯（車程 10 分鐘）；
  • 醫(yī)療教育：華山醫(yī)院西院、上海美國(guó)學(xué)校。
六、政策支持體系
1. 三重政策疊加
  • 稅收優(yōu)惠：享受虹橋商務(wù)區(qū)、青浦區(qū)、張江示范區(qū)增值稅返還區(qū)級(jí)留存 50%；
  • 租金補(bǔ)貼：高新技術(shù)企業(yè) 3 年 30% 租金返還（無需強(qiáng)制注冊(cè)）；
  • 人才保障：博士 / 高管享 3 年安居補(bǔ)貼，子女優(yōu)先入讀國(guó)際學(xué)校。
2. 園區(qū)增值服務(wù)
  • 企業(yè)管家：工商注冊(cè)、高新資質(zhì)申報(bào)、進(jìn)博會(huì)展商對(duì)接綠色通道；
  • 產(chǎn)融聯(lián)動(dòng)：聯(lián)合臨港基金提供 “投孵聯(lián)動(dòng)”，覆蓋種子輪到 Pre-IPO。
七、核心優(yōu)勢(shì)與選址建議
1. 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力
  • 戰(zhàn)略區(qū)位唯一性：進(jìn)博會(huì) “零距離” 門戶，日均百萬(wàn)級(jí)會(huì)展客流轉(zhuǎn)化商機(jī)；
  • 全業(yè)態(tài)生態(tài)閉環(huán)：“辦公 + 商業(yè) + 酒店 + 公寓” 自循環(huán)，提升企業(yè)品牌形象與員工滿意度；
  • 成本效益比：綜合成本僅為虹橋核心區(qū) 80%，免租期 + 政策補(bǔ)貼放大優(yōu)勢(shì)。
2. 企業(yè)適配策略
企業(yè)類型
推薦產(chǎn)品
核心價(jià)值
跨國(guó) / 區(qū)域總部
整棟獨(dú)棟（7800㎡+）
冠名權(quán) + 萬(wàn)怡酒店高端接待
會(huì)展服務(wù)企業(yè)
標(biāo)準(zhǔn)辦公（臨展區(qū)）
進(jìn)博會(huì)客流轉(zhuǎn)化的第一觸點(diǎn)
科創(chuàng)團(tuán)隊(duì)
LOFT 創(chuàng)意空間
低成本共享實(shí)驗(yàn)室 + 基金直投
行動(dòng)窗口：現(xiàn)房即租即用，整棟簽約可享免租期 3 個(gè)月 + 定制冠名，聯(lián)系招商熱線（13651646342）。
結(jié)論：進(jìn)博會(huì)橋頭堡，央企背書搶占長(zhǎng)三角政策高地
中建企業(yè)天地以 “國(guó)家會(huì)展零距離 + 全業(yè)態(tài)配套 + 成本政策雙優(yōu)” 構(gòu)建不可替代性：
  • 國(guó)際業(yè)務(wù)型企業(yè)：借力進(jìn)博會(huì)實(shí)現(xiàn)全球資源對(duì)接，稅收返還降低出海成本；
  • 品牌形象敏感型企業(yè)：世界 500 強(qiáng)鄰居（TP-link / 中國(guó)聯(lián)通）提升商務(wù)能級(jí)；
  • 成本控制型總部：低租金 + 高補(bǔ)貼，享受張江能級(jí)配套與青洼成本。
  • 行動(dòng)窗口：現(xiàn)房即租即用，整棟簽約可享免租期 8 個(gè)月 + 定制冠名


上海中建企業(yè)天地招商招租電話：021-64398555



評(píng)論

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