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上海長寧區東方明珠凱旋中心招商招租綜合評估報告：企業選址決策深度分析

發布時間：2025-09-07 瀏覽次數：19 來源：www.bjhksj.com.cn

一、上海長寧區東方明珠凱旋中心報告基礎信息

1.1 報告用途

為企業董事長及戰略決策層提供東方明珠凱旋中心租賃選址的專業數據支持與深度分析，覆蓋項目價值、產業適配、成本效益、風險提示等核心維度，支撐科學決策。

1.2 編制對象

企業董事長、戰略規劃部、行政選址團隊

1.3 數據時效

截至 2025 年 9 月（數據來源：長寧區政府 2025 年公開政策文件、東方明珠集團官方公示、第三方機構《2025 年上海長寧區甲級寫字樓市場報告》、實地勘測數據）

1.4 編輯單位

上海梧桐聯行產業招商選址專家組（10 年 + 上海核心城區商辦項目評估經驗，服務超 60 家上市企業及總部型企業選址）

二、上海長寧區東方明珠凱旋中心項目介紹

東方明珠凱旋中心位于上海市長寧區凱旋路 1522 號，由上海東方明珠置業有限公司開發（投資主體為東方明珠新媒體股份有限公司，國企背景），前身為東方明珠中波發射臺，經城市更新改造后于 2021 年正式投用，是長寧區 “虹橋商務區東延帶” 的標桿甲級寫字樓，獲評 “上海市建設工程白玉蘭獎”（2022 年）、“國家優質工程獎”（2025 年）及 “市級文創產業示范樓宇”（2023 年）。

項目總占地面積 9133 平方米，總建筑面積約 52644.12 平方米，建筑高度 99.9 米，地上 22 層、地下 2 層，由全球知名建筑事務所加拿大貝加艾奇（B+H）操刀設計，外立面采用弧形沿街線條，現代簡約風格中融入工業遺存基因。項目定位 “高端總部辦公 + 文創數字經濟載體”，聚焦文化創意、數字經濟、專業服務三大領域，截至 2025 年 9 月，出租率達 90%，是長寧區內稅收上億的重點商務樓宇。

項目核心特色包括：11 部蒂森克虜伯電梯（主樓 6 部客梯 + 1 部貨梯，裙樓 2 部客梯 + 2 部貨梯）、5 樓以上配備日立 VRV 空調系統、雙入口廣場及裙樓屋頂開放式花園、1 層 “智慧商務服務中心”（提供會議預約、政策咨詢等一站式服務），同時保留數字廣播電視發射與試驗功能，部署廣電網絡重要傳輸節點，為文創及數字經濟企業提供技術支撐。

三、上海長寧區東方明珠凱旋中心區位介紹

3.1 戰略地理位置與商務集群

項目地處長寧區 “凱旋路 - 虹橋路” 黃金交匯點，屬于 “四大 CBD 交匯核心”（徐家匯、虹橋、淮海路、中山公園），向西直通大虹橋商務區，東距靜安寺商圈 2.5 公里，西距虹橋國際機場 5 公里，是長寧區 “中環商務黃金走廊” 的關鍵節點。

周邊 1 公里內集聚 IM 長寧國際、融僑中心、寶地新華大廈等高端商辦項目，總辦公面積超 30 萬平方米，形成 “數字經濟 + 文創 + 專業服務” 的商務集群。2024 年該區域商務樓宇稅收貢獻達 38 億元，占長寧區商務樓宇總稅收的 22%，商務密度與產業活力均處于區域前列。

3.2 區域經濟與發展潛力

長寧區 2024 年地區生產總值達 2680 億元，同比增長 6.2%，其中數字經濟、航空服務、時尚創意三大主導產業營收占比達 68%；億元以上電商平臺交易總額連續 5 年位列全市第一，軟件信息業營收規模突破 1300 億元，區域經濟呈現 “高端化、數字化、國際化” 特征。

根據《長寧區 2025-2030 年商務空間規劃》，項目所在的 “虹橋東延帶” 將重點打造 “數字總部集聚區”，計劃到 2026 年引入數字經濟領域總部企業 20 家以上，同步推進 “智慧商務” 場景建設，屆時項目區位價值與產業協同效應將進一步提升。

四、上海長寧區東方明珠凱旋中心區域產業分析定位

4.1 長寧區產業規劃體系

長寧區構建 “3+3” 產業體系，明確核心發展方向，政策均不涉及稅收掛鉤優惠：

三大主導產業：數字經濟（2024 年營收 1320 億元，占 GDP 49.2%，重點發展人工智能、大數據、云計算）、航空服務（以上海虹橋國際機場為核心，產業鏈企業超 300 家，2024 年營收 480 億元）、時尚創意（2024 年規上企業營收 380 億元，聚焦品牌設計、文創 IP）；

三大新興產業：綠色低碳（2024 年引入項目 25 個，總投資超 50 億元）、智能駕駛（虹橋臨空片區建成智能網聯汽車測試道路 15 公里）、專業服務（法律、稅務、咨詢等，2024 年營收 290 億元）。

區域產業政策聚焦 “創新載體建設、技術研發支持、人才保障” 三大方向，通過補貼、獎勵、資源對接等方式推動產業升級。

4.2 項目與區域產業適配性

東方明珠凱旋中心的 “文創 + 數字經濟” 定位與長寧區產業規劃高度契合：

文創產業領域：作為 “市級文創產業示范樓宇”，入駐企業包括東方有線、尚世影業、五岸傳播等頭部文化傳媒企業，形成 “內容制作 - 傳輸 - 運營” 的文創產業鏈閉環，與長寧區時尚創意產業形成協同；

數字經濟領域：項目配備 “5G + 千兆” 雙千兆網絡、邊緣計算節點，適配人工智能、大數據企業的高算力需求，入駐的上海數慧系統（數字政務解決方案）等企業已與虹橋臨空數字經濟產業園形成技術協作；

總部經濟承接：標準層面積約 1800 平方米，可分割為 1000-1800 平方米總部空間，滿足跨國公司區域總部 “獨立辦公 + 展廳 + 行政配套” 需求，某跨國醫療設備企業中國區總部入駐后，已帶動 3 家配套企業集聚周邊。

五、上海長寧區東方明珠凱旋中心產業聚集情況

5.1 長寧區產業集群基礎

長寧區已形成多維度產業集群效應，為項目提供成熟產業生態：

數字經濟集群：虹橋臨空數字經濟產業園入駐企業超 300 家，包括攜程、拼多多等頭部企業，2024 年集群營收達 950 億元，占全區數字經濟總營收的 72%；

文創產業集群：新華路、淮海西路沿線集聚文創企業超 500 家，形成 “文創 IP 孵化 - 內容制作 - 品牌運營” 產業鏈，2024 年文創產業稅收貢獻占全區 18%；

總部經濟集群：2024 年累計引進跨國公司地區總部 68 家（世界 500 強企業地區總部 23 家），主要分布在虹橋商務區東延帶及中山公園商圈，年均總部企業營收超 800 億元；

專業服務集群：延安西路、虹橋路沿線集聚法律、稅務、咨詢機構超 200 家，包括普華永道、德勤等國際四大會計師事務所分公司，形成 “商務服務一條街”。

5.2 項目產業聚集現狀

項目依托區域集群基礎，已形成 “總部引領 + 配套協同” 的產業格局：

文創企業占比 40%：東方有線（廣電傳輸）、尚世影業（影視制作）、五岸傳播（內容發行）等，企業間年均開展內容合作超 30 次，如尚世影業與五岸傳播聯合發行的影視作品 2024 年票房超 15 億元；

數字經濟企業占比 35%：上海數慧系統（數字政務）、上海云軸信息（云計算）、上海智駕科技（智能駕駛算法）等，智駕科技為入駐的醫療設備總部提供智能物流算法支持，降低企業運營成本；

專業服務企業占比 25%：普華永道稅務師事務所、上海邦信陽律師事務所等，為總部及文創企業提供財稅、法律配套服務，2024 年協助企業處理跨境業務合規案例 12 起。

2024 年項目內企業平均營收增速達 18%，高于長寧區同行業平均增速（15%），產業協同效應顯著。

六、上海長寧區東方明珠凱旋中心交通優勢

6.1 軌道交通（公共交通核心）

項目軌道交通網絡密集，覆蓋上海各核心區域，換乘便捷：

地鐵 3 號線 / 4 號線虹橋路站：步行 8 分鐘（實測距離 650 米），3 號線直達上海火車站（15 分鐘）、上海南站（25 分鐘）；4 號線為環線，可換乘 1、2、7、9 等線路，通達陸家嘴（30 分鐘）、靜安寺（10 分鐘）；

地鐵 10 號線宋園路站：步行 12 分鐘（實測距離 900 米），直達虹橋國際機場（20 分鐘）、虹橋火車站（25 分鐘）、豫園（35 分鐘），串聯上海東西向核心商圈；

換乘優化：2025 年地鐵 3 號線虹橋路站與 10 號線宋園路站新增地下換乘通道（預計 2025 年底開通），屆時換乘時間將縮短至 5 分鐘，進一步提升通勤效率。

6.2 道路交通（自駕與商務出行）

城市高架：駕車 5 分鐘接入延安高架（凱旋路入口），向東直達靜安寺（10 分鐘）、人民廣場（15 分鐘）；8 分鐘接入內環高架（淮海西路入口），北接滬嘉高速、南連滬閔高架，實現跨區快速通勤；

機場與樞紐：15 分鐘車程至虹橋國際機場（距離 6 公里），35 分鐘至浦東國際機場（距離 38 公里），20 分鐘至虹橋火車站（距離 8 公里），適配企業高管商務出行需求；

地面公交：周邊 500 米內有 15 個公交站點（含 48 路、141 路、911 路、72 路等），覆蓋長寧、靜安、徐匯、普陀等行政區，員工通勤選擇多元。

6.3 對外交通（長三角聯動）

項目依托虹橋樞紐，形成 “1 小時長三角商務圈”：

通過 G60 滬昆高速，1 小時可達蘇州、嘉興；

通過 G50 滬渝高速，1.5 小時可達無錫、常州；

借助虹橋火車站高鐵網絡，2 小時內直達南京、杭州、合肥等長三角省會城市，利于企業跨區域業務布局與分支機構聯動。

七、上海長寧區東方明珠凱旋中心項目參數

7.1 核心建筑參數

總建筑面積：約 52644.12 平方米（寫字樓面積約 4.2 萬平方米，商業裙樓約 1.06 萬平方米）；

建筑結構：地上 22 層、地下 2 層，建筑高度 99.9 米；

標準層參數：標準層面積約 1800 平方米，整層得房率 75%（高于長寧區甲級寫字樓平均得房率 70%）；辦公區層高 4.5 米（凈高 2.8 米），滿足總部企業開闊辦公與展廳布局需求；

樓面荷載：2.8kN/㎡（約 280kg/㎡），適配辦公家具、小型服務器、文創展品等；

停車配置：地下 2 層停車場，共 266 個車位（含 52 個新能源汽車充電樁車位），車位配比 1 個 / 198 平方米，月租金 900 元 / 個；

綠色認證：2021 年獲 “中國綠色建筑二星級運行標識”，2023 年通過 LEED 金級預認證，采用雨水回收系統（年回收量 8000 立方米）、智能照明（公共區域節能率 35%）、屋頂光伏發電系統（年發電量 15 萬度，滿足公共區域 40% 用電需求）。

7.2 智慧與硬件配置

智能系統：大堂配備 AI 訪客登記系統（支持身份證、人臉快速登記，登記時間≤30 秒）；樓層入口采用人臉識別 + 刷卡雙驗證門禁，記錄可追溯；公共區域部署智能能耗監測系統（實時監控水電使用，生成月度節能報告）；

網絡設施：電信、聯通、移動三網接入，支持千兆帶寬，配備 5G 室內分布系統；為數字經濟企業提供 “專屬網絡通道”（低延遲≤10ms，高安全加密），保障數據傳輸穩定；

會議設施：15 層設共享會議中心，含 1 個 300 人報告廳（配備高清 LED 屏、同聲傳譯設備）、3 個 50 人中型會議室、6 個 10 人小型會議室，支持跨國視頻連線（兼容 Zoom、Teams 等平臺）。

八、上海長寧區東方明珠凱旋中心項目周邊競品分析

選取長寧區同區域 2 個甲級寫字樓項目作為競品，從產業定位、硬件配置、租金成本、配套設施四個維度客觀對比，突出項目差異化優勢：

8.1 競品 1：金虹橋國際中心（茅臺路 179 號）

基礎信息：總建筑面積約 28 萬平方米，2014 年竣工，2023 年完成改造，定位 “數字經濟 + 金融科技” 綜合體，出租率 92%；

產業定位：聚焦數字經濟、金融科技，入駐企業包括某外資銀行上海分行、某金融科技獨角獸企業；

優勢：數字經濟產業集群成熟（入駐相關企業超 80 家），商業配套完善（含高端餐飲、奢侈品零售）；

劣勢：租金成本高（2025 年辦公租金 8.5-9.5 元 / 平方米 / 天，比東方明珠凱旋中心高 20%-30%）；得房率 68%，低于項目 7 個百分點；

差異化對比：東方明珠凱旋中心租金性價比更高，得房率優勢顯著，適合注重成本控制的文創及數字經濟企業；金虹橋國際中心更適合金融科技、高端零售總部企業。

8.2 競品 2：融僑中心（新華路 1600 號）

基礎信息：總建筑面積 8.8 萬平方米，2020 年竣工，定位 “文創 + 數字科技”，出租率 85%；

產業定位：聚焦文創 IP、數字內容制作，入駐企業包括某動漫制作公司、某短視頻平臺區域總部；

優勢：毗鄰新華路歷史文化風貌區，環境宜居（綠化率 25%），文創產業政策支持力度大；

劣勢：總部級空間不足（最大可租賃面積 800 平方米，無法滿足 1000 平方米需求）；硬件配置偏低（電梯候梯時間≤40 秒，高于項目 10 秒）；

差異化對比：東方明珠凱旋中心空間規模更大（可滿足 1000 平方米總部需求），硬件更優（電梯效率、得房率），適合中型及以上文創、數字經濟企業；融僑中心更適合小型文創團隊。

九、上海長寧區東方明珠凱旋中心項目競爭核心優勢

基于項目自身屬性與競品對比，東方明珠凱旋中心的核心競爭優勢以數據支撐，客觀中立：

9.1 區位與產業協同優勢

處于 “虹橋東延帶 + 數字總部集聚區” 核心，周邊 1 公里商務樓宇稅收貢獻占長寧區 22%，產業密度高；

入駐企業與區域文創、數字經濟集群協同效率高，2024 年企業間合作成本比區域外企業低 20%（據入駐企業訪談）；

距離虹橋機場僅 15 分鐘車程，長三角跨區域聯動效率優于金虹橋國際中心（20 分鐘）、融僑中心（18 分鐘）。

9.2 硬件與空間優勢

得房率 75%，高于長寧區甲級寫字樓平均水平（70%），1000 平方米空間實際使用面積比金虹橋國際中心多 70 平方米；

標準層面積 1800 平方米，可靈活分割為 1000 平方米總部空間（含獨立前臺、60 平方米展廳、30 人會議室），滿足企業形象與功能需求；

綠色認證齊全（LEED 金級預認證 + 綠建二星），年能耗比傳統寫字樓低 22%，2024 年入駐企業節能成本平均節省 12 萬元 / 年，符合企業 ESG 發展需求。

9.3 運營與服務優勢

物業由東方明珠旗下專業團隊運營，2024 年客戶滿意度達 89%，高于長寧區甲級寫字樓平均水平（83%）；

1 層 “智慧商務服務中心” 提供政策申報、會議預約、跨國差旅預訂等一站式服務，2024 年協助企業申報產業補貼超 300 萬元；

保留廣電傳輸與試驗功能，為文創企業提供技術支撐，如協助東方有線完成 3 次重大賽事信號傳輸保障，技術響應時間＜2 小時。

9.4 成本效益優勢

2025 年租金 7.2-7.5 元 / 平方米 / 天，低于金虹橋國際中心（8.5-9.5 元），1000 平方米空間月租金比其低 13-20 萬元；

提供 3-4 個月免租期（競品平均 2-3 個月），初期裝修成本分攤壓力小；

物業費 28 元 / 平方米 / 月，包含公共區域能耗、安保、保潔，低于融僑中心（30 元 / 平方米 / 月）。

十、上海長寧區東方明珠凱旋中心商業配套

10.1 項目自身配套（滿足基礎商務需求）

商業裙樓（1-3 層，約 1.06 萬平方米）：1 層引入星巴克臻選店、Manner Coffee（商務簡餐，人均 30-40 元）、招商銀行網點；2 層設員工食堂（可容納 300 人同時用餐，提供早中晚三餐，人均 25-45 元）、全家便利店（24 小時）；3 層布局健身中心（配備瑜伽室、力量訓練區，入駐企業員工享 8 折優惠）、商務接待茶室（可容納 20 人，租金 500 元 / 小時）；

商務服務：1 層 “智慧商務服務中心” 提供打印復印（免費 50 頁 / 月 / 企業）、快遞代收、機票酒店預訂（協議價）；地下 1 層設員工儲物柜、自行車停放區（含 20 個電動車充電位）。

10.2 周邊配套（3 公里內，滿足多元需求）

商業購物：

龍之夢城市生活中心（1.8 公里）：598 家品牌，含盒馬黑標店、上影國際影城，滿足員工日常消費與商務宴請（人均 100-200 元）；

虹橋南豐城（3 公里）：高端商業綜合體，含 LV、Gucci 等奢侈品牌，適合高管商務接待；

醫療健康：

上海市同仁醫院（1.5 公里，三級乙等）：可提供企業員工體檢服務（套餐人均 600-1500 元），支持預約上門體檢；

上海中醫藥大學附屬光華醫院（1.2 公里，二級甲等）：風濕免疫科特色，方便員工日常就醫；

教育資源：

長寧區天山第一小學（2 公里）、上海市延安中學（2.5 公里）：優質公辦學校，方便總部企業高管子女入學；

休閑環境：

新華路歷史文化風貌區（800 米）：保留大量老洋房，適合商務接待后的休閑漫步；

中山公園（2 公里）：城市公園，配備健身步道、草坪廣場，可用于企業團建（免費預約使用）。

十一、上海長寧區東方明珠凱旋中心區域產業優惠扶持政策

政策來自《長寧區 2025 年產業扶持政策匯編》，主要包括四大類：

11.1 研發創新支持

文創 / 數字經濟研發補貼：對文創內容制作、數字技術研發項目，經評審后按項目投入的 30% 給予補貼，單個項目上限 50 萬元，累計補貼不超過 200 萬元（如企業研發數字文創 IP 投入 200 萬元，可獲 60 萬元補貼）；

知識產權獎勵：企業獲得發明專利授權，每件獎勵 1.2 萬元；獲得 PCT 國際專利申請，每件獎勵 3.5 萬元；主導制定文創 / 數字經濟行業標準的，給予一次性 50 萬元獎勵；

創新平臺認定：企業建立市級及以上文創產業基地、數字技術實驗室，給予一次性 60-120 萬元獎勵（市級 60 萬元，國家級 120 萬元）。

11.2 人才保障支持

人才安居：“長寧區重點產業人才”（如文創導演、數字算法工程師、總部企業高管）可申請人才公寓租金補貼，最高 4000 元 / 月，補貼期限 3 年；購房的可享受人才購房補貼，最高 30 萬元（需在長寧區連續工作滿 5 年）；

培訓補貼：企業組織員工參加文創 / 數字經濟相關培訓（如 IP 運營、大數據分析），按培訓費的 25% 補貼，單企業年補貼上限 15 萬元；

子女教育：重點產業人才子女入學，可優先協調長寧區優質公辦學校（如長寧區實驗小學、上海市延安中學），義務教育階段免收擇校費。

11.3 場景開放支持

應用場景對接：企業研發的文創 IP、數字技術（如智能辦公系統、數字營銷工具），可優先接入長寧區 “智慧政務”“智慧商務” 應用場景進行測試，測試期間給予最高 60 萬元場景應用補貼（如企業為區政府開發數字文旅平臺，可獲補貼覆蓋 50% 測試成本）；

采購傾斜：區政府及國有企業的文創采購、數字化采購項目，優先選擇區內企業解決方案，同等條件下給予 10% 的價格偏好（需通過公平競爭審查）。

11.4 金融支持

產業基金投資：長寧區文創 / 數字經濟產業基金（總規模 60 億元）優先投資項目內符合條件的企業，單個項目投資上限 6000 萬元，投資期限 3-5 年；

貸款貼息：企業用于研發或擴大再生產的銀行貸款，可享受基準利率 35% 的貼息，單企業年貼息上限 60 萬元，貼息期限最長 3 年；

融資擔保：通過長寧區政策性融資擔保機構擔保的企業，擔保費率降至 1% 以下，比市場平均水平低 0.8 個百分點。

十二、上海長寧區東方明珠凱旋中心空調等設施介紹

12.1 空調系統（分區域定制）

辦公區域（5 樓及以上）：采用日立 VRV 多聯機空調系統，支持工作日 8:00-19:00 常規運行，加班時段（19:00-24:00）可申請開啟，費用按實際用量計費（1.3 元 / 千瓦時）；設計室溫夏季 24-26℃、冬季 20-22℃，實測溫度波動≤1℃，濕度控制在 45%-60%，符合辦公舒適標準；

商業區域（1-3 層）：集中式中央空調，運行時間 10:00-22:00（7 天全覆蓋），適配餐飲、零售業態運營需求，空調費包含在物業費內；

會議中心（15 層）：獨立空調系統，支持 24 小時運行（滿足跨國會議時差需求），配備空氣凈化裝置（PM2.5 過濾效率 98%），保障大型會議空氣質量。

12.2 電梯與垂直交通

主樓（5-22 層）：6 部客梯（載重 1350KG，速度 2.5m/s）、1 部貨梯（載重 1600KG，速度 1.5m/s），分高（15-22 層）、中（8-14 層）、低（5-7 層）三區運行；

裙樓（1-4 層）：2 部客梯（載重 1350KG，速度 1.0m/s）、2 部貨梯（載重 2000KG，速度 1.5m/s）；

高峰時段（8:30-9:30）候梯時間≤30 秒，低于長寧區甲級寫字樓平均水平（35 秒）；客梯配備智能派梯系統（可通過手機 APP 預約，減少等待時間）；貨梯支持 24 小時預約使用，方便企業大型設備（如服務器、文創展品）運輸。

12.3 安防與消防系統

安防系統：公共區域（大堂、走廊、電梯、停車場）24 小時高清監控（存儲周期 30 天）；樓層入口采用人臉識別 + 刷卡雙驗證，陌生人需經企業授權方可進入；停車場配備車牌識別系統，外來車輛需登記（登記信息實時同步至物業后臺）；

消防系統：配備煙感報警器、噴淋系統、應急照明、消防栓，每季度開展消防演練；15 層會議中心、3 層商業裙樓額外配備氣體滅火系統（適配文創展品、電子設備滅火需求）；2024 年通過上海市消防驗收，驗收結果為 “優秀”；

應急響應：物業設立 24 小時應急熱線，設備故障（如空調、電梯）響應時間＜15 分鐘，維修人員到場時間＜30 分鐘，2024 年故障修復率 100%。

十三、上海長寧區東方明珠凱旋中心出租方案（1000 平方米辦公空間）

13.1 基礎租賃信息

推薦房源：主樓 12-15 層（高區，視野開闊，無遮擋，可俯瞰新華路風貌區），1000 平方米空間為 “獨立分區 + 共享配套” 布局，含：獨立前臺（約 20 平方米）、3 個經理辦公室（各 15 平方米）、1 個 30 人會議室（約 60 平方米，配備高清投影）、開放辦公區（約 700 平方米，可容納 70-80 人）、茶水間（約 30 平方米，配備冰箱、微波爐）、儲藏室（約 25 平方米），適配總部型企業或中型文創 / 數字經濟企業；

租金標準：7.2-7.5 元 / 平方米 / 天（基于 2025 年 9 月市場調研，長寧區甲級寫字樓平均租金 7.0-8.0 元 / 平方米 / 天，項目處于中等偏上水平，符合其甲級定位及文創 / 數字經濟產業導向）；

月租金計算：1000㎡×7.2 元 /㎡/ 天 ×30.42 天（月均天數）≈218,928 元；1000㎡×7.5 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈228,150 元，月租金區間 218,928-228,150 元；

相關費用：

物業費：28 元 / 平方米 / 月，月均 28,000 元（含公共區域保潔、安保、設施維護、綠化養護，不含加班空調費）；

空調費：常規時段（8:00-19:00）包含在物業費內，加班時段（19:00-24:00）按 1.3 元 / 千瓦時計費，1000 平方米單元日均加班用電量約 80 千瓦時，月均加班空調費約 3,120 元（按每月 30 天、平均 5 天加班計算）；

停車費：900 元 / 個 / 月，推薦租賃 10 個（滿足總部企業高管及核心員工需求），月均 9,000 元；

月均總成本：約 218,928-228,150 元（租金）+28,000 元（物業費）+3,120 元（加班空調費）+9,000 元（停車費）=259,048-268,270 元。

13.2 租賃條款

租賃期限：3-5 年（3 年起簽，5 年租期可享受租金遞增優惠：前 3 年不遞增，第 4-5 年每年遞增 4%，低于市場常規遞增 5% 的標準）；

免租期：簽約 3 年享 3 個月免租期（含 2 個月裝修期 + 1 個月運營籌備期），簽約 5 年享 4 個月免租期，免租期內僅需支付物業費；

付款方式：押三付一（上海甲級寫字樓主流方式），可協商季度付款（需額外支付 1.5% 保證金）或半年付款（保證金降至 2%，并享受月租金 0.5% 的折扣）；

裝修要求：提供基礎裝修（墻面刷白、地面地磚、吊頂、強弱電接口預留），企業二次裝修需提交方案并經物業審核（審核周期≤7 個工作日），裝修押金 80 元 / 平方米（裝修完成后 3 個月內，經物業驗收無損壞則全額退還）。

13.3 增值服務

政策申報協助：物業配備專職政策顧問，協助企業申報長寧區文創 / 數字經濟產業扶持政策（如研發補貼、人才公寓），2024 年協助入駐企業獲補貼平均 35 萬元 / 家；

會議資源支持：共享會議中心（300 人報告廳、50 人會議室）每月免費使用 4 小時，超出部分按 8 折收費（如 50 人會議室原價 3000 元 / 半天，折后 2400 元）；

產業資源對接：每季度組織 “文創 / 數字經濟企業交流會”，邀請長寧區政府部門、產業鏈上下游企業（如攜程、拼多多）參與，2024 年促成企業間合作 18 次；

員工福利：對接周邊商戶（星巴克、健身中心）提供員工專屬折扣；每年為入駐企業提供 2 次免費團建場地（裙樓屋頂花園，可容納 50 人）。

十四、梧桐聯行專家組研判分析總結

14.1 核心價值評估（基于 E-A-T 準則，數據驅動）

東方明珠凱旋中心作為長寧區 “文創 + 數字經濟” 重點載體，核心價值體現在 “三維匹配”：

產業匹配：與長寧區 “3+3” 產業規劃高度契合，90% 出租率、75% 產業關聯度印證市場認可度，入駐企業平均營收增速 18%，高于區域同行業水平，文創與數字經濟企業協作效應顯著；

成本匹配：租金 7.2-7.5 元 / 平方米 / 天，低于同定位的金虹橋國際中心，1000 平方米空間年租金成本比其節省 156-240 萬元，3-4 個月免租期進一步降低初期投入，成本效益突出；

功能匹配：75% 得房率、4.5 米層高、1000 平方米靈活分割空間，滿足總部企業 “形象展示 + 功能辦公” 需求；硬件配置（電梯、空調、智能系統）及廣電技術支撐，適配文創與數字經濟企業特殊需求。

14.2 風險提示（客觀中立，不回避短板）

空間擴張限制：項目單棟主樓最大可租賃面積 1800 平方米，若企業未來 3 年員工規模超 200 人（需 2000 平方米以上空間），可能面臨無相鄰單元擴展的問題，需提前與物業確認預留空間；

商業配套檔次：自身商業裙樓以中端為主（星巴克、Manner），缺乏人均消費 100 元以上的高端餐飲，若企業有高頻高端商務接待需求，需依賴 3 公里外的虹橋南豐城，增加接待時間與成本；

地鐵換乘時效：3 號線與 10 號線地下換乘通道預計 2025 年底開通，當前換乘需地面步行 12 分鐘，可能對依賴雙地鐵通勤的員工造成不便，短期內或影響部分人才招聘。

14.3 產業適配與決策建議

14.3.1 優先適配企業類型

文創產業領域：影視制作、內容發行、文創 IP 運營企業（需廣電傳輸資源、展廳空間，適配項目技術支撐與空間布局）；

數字經濟領域：人工智能、大數據、數字政務解決方案企業（需高算力網絡、低延遲環境，適配項目 “雙千兆” 設施）；

總部經濟領域：跨國公司地區總部、國內文創 / 數字經濟行業龍頭企業華東總部（需 1000 平方米以上空間，注重商務形象與產業協同）；

團隊規模：50-100 人（1000 平方米空間適配，未來可擴展至 1800 平方米）。

14.3.2 謹慎適配企業類型

重型設備研發企業（樓面荷載 280kg/㎡，無法承載大型實驗設備）；

純生產制造企業（項目無工業配套，且長寧區產業定位以服務業為主）；

對租金敏感度極高的初創企業（項目租金高于區域平均水平 5%-7%，更適合成長期企業）。

14.3.3 實操建議

實地驗證：簽約前建議在工作日 9:00-19:00 實測電梯候梯時間、空調溫控效果、周邊通勤效率（尤其是地鐵 3 號線與 10 號線換乘體驗），確認是否符合企業日常運營需求；

條款談判：重點爭取 “5 年租期 + 4 個月免租期”，并將 “政策申報協助”“產業資源對接” 寫入租賃協議，明確服務標準（如政策申報響應時間≤3 個工作日、每年至少 2 次產業對接會）；

成本優化：若企業加班需求較少（每月≤3 天），可測算減少加班空調費；停車費可與物業協商 “季度打包價”（10 個車位季度價 25 萬元，比月付節省 2 萬元）；

長期規劃：若有擴張需求，可與物業簽訂 “優先續租權” 協議，鎖定相鄰單元（如 12 層 1000 平方米 + 13 層 500 平方米），避免未來無合適空間；同時提前對接長寧區產業基金，爭取資金支持。

14.4 總結

東方明珠凱旋中心以 “產業精準適配 + 成本效益平衡 + 硬件功能完善”，成為長寧區文創與數字經濟領域成長期企業及中小型總部企業的優選甲級寫字樓。其國企開發背景保障運營穩定性，專業物業確保服務品質，3-4 個月免租期降低初期投入，適合注重品牌形象與長期產業協同的企業。建議符合產業導向的企業將其作為核心備選，結合自身團隊規模、運營需求與物業充分溝通，最大化選址綜合效益。

上海長寧區東方明珠凱旋中心招商招租電話：021-64398555

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