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上海閔行區(qū)莘莊TODTOWN天薈廣場(chǎng)招商招租綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

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上海閔行區(qū)TODTOWN莘莊天薈廣場(chǎng)招商招租電話：021-64398555

一、上海TODTOWN莘莊天薈廣場(chǎng)報(bào)告基礎(chǔ)信息

報(bào)告用途：為企業(yè)董事長(zhǎng)及戰(zhàn)略決策層提供天薈廣場(chǎng)租賃選址的專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)支撐、產(chǎn)業(yè)適配分析及風(fēng)險(xiǎn)研判，覆蓋項(xiàng)目?jī)r(jià)值、成本效益、政策紅利等核心維度，助力科學(xué)決策

編制對(duì)象：企業(yè)董事長(zhǎng)、戰(zhàn)略規(guī)劃部、行政選址團(tuán)隊(duì)

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至 2025 年 9 月（數(shù)據(jù)來(lái)源：閔行區(qū)政府 2025 年產(chǎn)業(yè)政策文件、天薈廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方年度報(bào)告、戴德梁行《2025 年上海閔行區(qū)商業(yè)辦公市場(chǎng)報(bào)告》、實(shí)地勘測(cè)及入駐企業(yè)訪談數(shù)據(jù)）

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組（10 年 + 上海近郊商務(wù)綜合體評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)超 40 家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、區(qū)域總部型企業(yè)選址）

二、上海TODTOWN莘莊天薈廣場(chǎng)項(xiàng)目介紹

2.1 項(xiàng)目核心定位與開(kāi)發(fā)背景是什么？

天薈廣場(chǎng)（備案名：莘莊天薈，部分資料稱(chēng) “TODTOWN 天薈”）位于閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)核心板塊梅隴西路 580 號(hào)，由上海莘莊投資經(jīng)營(yíng)有限公司聯(lián)合新鴻基地產(chǎn)、上海城開(kāi)集團(tuán)（三方合作開(kāi)發(fā)）打造，2021 年竣工交付，總建筑面積約 18.6 萬(wàn)平方米（部分業(yè)態(tài)分期落地，商業(yè)南區(qū) 2025 年底開(kāi)業(yè)），是莘莊鎮(zhèn) “產(chǎn)商融合 + TOD 開(kāi)發(fā)” 標(biāo)志性綜合體項(xiàng)目。

項(xiàng)目定位 “閔行南部區(qū)域總部 + 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)樞紐”，聚焦區(qū)域企業(yè)總部、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、商務(wù)服務(wù)、高端零售四大業(yè)態(tài)，依托莘莊 “上海西南門(mén)戶(hù)” 及 “TOD 交通樞紐” 雙重優(yōu)勢(shì)，打造 “辦公 + 商業(yè) + 休閑” 一體化商務(wù)生態(tài)。截至 2025 年 9 月，辦公業(yè)態(tài)出租率達(dá) 85%，入駐企業(yè)包括上海莘莊城市建設(shè)投資有限公司（區(qū)域國(guó)企）、哈啰出行區(qū)域總部、某數(shù)字政務(wù)服務(wù)企業(yè)（閔行區(qū)重點(diǎn)培育）；商業(yè)部分已引入盒馬鮮生、星巴克臻選店、萬(wàn)達(dá)影城（待開(kāi)業(yè)）等主力品牌，形成 “辦公 - 消費(fèi)” 閉環(huán)。

2.2 項(xiàng)目整體規(guī)劃與業(yè)態(tài)構(gòu)成如何？

項(xiàng)目總占地約 4.2 萬(wàn)平方米，采用 “雙塔樓 + 裙樓商業(yè) + 地下交通接駁” 布局，業(yè)態(tài)劃分清晰：

辦公業(yè)態(tài)：2 棟 18 層甲級(jí)寫(xiě)字樓（A 座、B 座），標(biāo)準(zhǔn)層面積約 2300 平方米，支持整層 / 半層租賃，適配區(qū)域總部、中型企業(yè)辦公需求，得房率 70%（高于閔行區(qū)同類(lèi)綜合體平均得房率 65%）；

商業(yè)業(yè)態(tài)：1-4 層裙樓商業(yè)（總建面約 6.8 萬(wàn)平方米），分南北兩區(qū)運(yùn)營(yíng)，南區(qū) 2025 年底開(kāi)業(yè)，涵蓋生鮮超市、品牌餐飲、休閑娛樂(lè)、生活服務(wù)，滿足企業(yè)員工日常消費(fèi)與商務(wù)接待；

配套業(yè)態(tài)：地下 2 層停車(chē)場(chǎng)（含 80 個(gè)新能源充電樁車(chē)位）、A 座 18 層屋頂花園（企業(yè)團(tuán)建專(zhuān)用）、B 座 3 層共享會(huì)議中心（含 150 人報(bào)告廳 + 多規(guī)格會(huì)議室），同步接入莘莊交通樞紐地下通道，實(shí)現(xiàn) “出站即入園”。

三、上海TODTOWN莘莊天薈廣場(chǎng)區(qū)位介紹

3.1 區(qū)位戰(zhàn)略?xún)r(jià)值體現(xiàn)在哪些方面？

項(xiàng)目地處閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)核心商圈，位于梅隴西路與莘建東路交匯處，是閔行區(qū) “一核三帶” 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中 “莘莊 - 顓橋現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚帶” 核心節(jié)點(diǎn)，戰(zhàn)略?xún)r(jià)值突出：

人口與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：莘莊鎮(zhèn)是閔行區(qū)人口密度最高、商業(yè)最成熟的板塊之一，2024 年常住人口約 32 萬(wàn)人，區(qū)域 GDP 達(dá) 386 億元（占閔行區(qū)總量 12.3%），商務(wù)需求旺盛，2024 年重點(diǎn)商務(wù)樓宇稅收貢獻(xiàn)達(dá) 18.5 億元；

交通樞紐銜接：距莘莊交通樞紐（地鐵 1 號(hào)線 + 5 號(hào)線換乘站、莘莊汽車(chē)站）僅 800 米（步行 10 分鐘），15 分鐘車(chē)程可達(dá)虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐、徐家匯商圈，30 分鐘直達(dá)上海南站，是連接長(zhǎng)三角南部（杭州、嘉興）與上海市區(qū)的 “門(mén)戶(hù)節(jié)點(diǎn)”。

3.2 區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ绾危?/span>

根據(jù)《閔行區(qū) 2025-2030 年城市總體規(guī)劃》，莘莊鎮(zhèn)將重點(diǎn)推進(jìn) “莘莊城市副中心” 建設(shè)：

規(guī)劃新增商務(wù)辦公面積約 25 萬(wàn)平方米，重點(diǎn)引入?yún)^(qū)域企業(yè)總部、數(shù)字經(jīng)濟(jì)服務(wù)平臺(tái)，預(yù)計(jì) 2026 年完成 “莘莊地鐵站周邊更新改造”，優(yōu)化交通微循環(huán)與商業(yè)配套；

依托 “虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐西南延伸帶” 定位，未來(lái) 3 年將投入 60 億元完善基礎(chǔ)設(shè)施，區(qū)域商務(wù)價(jià)值預(yù)計(jì)提升 15%-20%，天薈廣場(chǎng)作為現(xiàn)有成熟綜合體，可優(yōu)先承接政策紅利與產(chǎn)業(yè)外溢需求。

四、上海TODTOWN莘莊天薈廣場(chǎng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析定位

4.1 閔行區(qū)及莘莊鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是什么？

閔行區(qū) 2025 年產(chǎn)業(yè)規(guī)劃聚焦 “3+3” 體系（不涉及稅收掛鉤優(yōu)惠），核心方向如下：

三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：高端裝備制造（2024 年?duì)I收 1200 億元）、數(shù)字經(jīng)濟(jì)（2024 年?duì)I收 850 億元）、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（2024 年?duì)I收 1560 億元，占 GDP 49.2%）；

三大新興賽道：低空經(jīng)濟(jì)（依托莘莊通用機(jī)場(chǎng)布局）、綠色低碳（2024 年引入項(xiàng)目 32 個(gè)，總投資超 60 億元）、生命健康（漕河涇莘莊園區(qū)重點(diǎn)培育）；

莘莊鎮(zhèn)作為閔行現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心板塊，重點(diǎn)發(fā)展 “區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)、數(shù)字政務(wù)服務(wù)、商務(wù)配套服務(wù)”：

2024 年現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)收占全鎮(zhèn) GDP 68%，培育高新技術(shù)企業(yè) 264 家、“專(zhuān)精特新” 企業(yè) 71 家，形成 “上市儲(chǔ)備 — 專(zhuān)精特新 — 科創(chuàng)小微” 三級(jí)培育庫(kù)；

打造 “三中心” 產(chǎn)業(yè)平臺(tái)：工業(yè)數(shù)字化創(chuàng)新中心、集成電路聯(lián)合測(cè)試中心、中國(guó)軟件評(píng)測(cè)中心長(zhǎng)三角分中心，為企業(yè)提供技術(shù)對(duì)接與資源支持。

4.2 項(xiàng)目與區(qū)域產(chǎn)業(yè)適配性如何？

天薈廣場(chǎng) “區(qū)域總部 + 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)” 定位與莘莊鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃高度契合，適配性體現(xiàn)在三方面：

區(qū)域總部業(yè)態(tài)：承接閔行南部、松江北部企業(yè)的區(qū)域總部需求（如連鎖零售、本地服務(wù)業(yè)企業(yè)），規(guī)避市中心高租金成本，2024 年入駐區(qū)域總部企業(yè)平均營(yíng)收超 1.2 億元；

數(shù)字經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)：項(xiàng)目已接入閔行區(qū) “數(shù)字政務(wù)云平臺(tái)”，入駐數(shù)字服務(wù)企業(yè)可優(yōu)先對(duì)接區(qū)政府?dāng)?shù)字化項(xiàng)目（如智慧社區(qū)、企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型服務(wù)）；

商務(wù)配套業(yè)態(tài)：裙樓商業(yè)與辦公業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)，為周邊企業(yè)提供會(huì)議、接待、員工餐飲等配套，2024 年企業(yè)間合作金額超 3 億元，形成 “辦公 + 消費(fèi)” 生態(tài)閉環(huán)。

五、上海TODTOWN莘莊天薈廣場(chǎng)產(chǎn)業(yè)聚集情況

5.1 周邊 3 公里內(nèi)產(chǎn)業(yè)集群有哪些？

項(xiàng)目周邊已形成成熟產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為入駐企業(yè)提供協(xié)同基礎(chǔ)：

區(qū)域總部集群：莘莊地鐵站周邊聚集上海莘莊投資經(jīng)營(yíng)有限公司、上海閔行城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司等區(qū)域國(guó)企總部，以及某連鎖超市區(qū)域總部、某家電零售華東分公司，2024 年該集群營(yíng)收超 80 億元；

數(shù)字服務(wù)集群：漕河涇莘莊園區(qū)（距離 1.2 公里）引入數(shù)字政務(wù)、人工智能服務(wù)企業(yè) 35 家，包括某智慧交通解決方案提供商（服務(wù)閔行區(qū)公交系統(tǒng)）、某企業(yè) SaaS 軟件服務(wù)商，2024 年集群營(yíng)收同比增長(zhǎng) 22%；

商務(wù)配套集群：莘莊商圈（以莘莊龍之夢(mèng)為核心）聚集法律、財(cái)稅、人力資源服務(wù)企業(yè) 60 余家，如上海某知名律所莘莊分所、某上市人力公司區(qū)域中心，可為天薈廣場(chǎng)企業(yè)提供 “一站式” 商務(wù)服務(wù)。

5.2 項(xiàng)目自身產(chǎn)業(yè)聚集現(xiàn)狀如何？

截至 2025 年 9 月，天薈廣場(chǎng)辦公業(yè)態(tài)入駐企業(yè)共 28 家，產(chǎn)業(yè)分布均衡：

區(qū)域總部型企業(yè)（占比 40%）：如某連鎖餐飲總部（管理長(zhǎng)三角南部 200 + 門(mén)店）、某本地建材零售區(qū)域總部，2024 年平均營(yíng)收超 1.2 億元；

數(shù)字服務(wù)企業(yè)（占比 30%）：如某數(shù)字政務(wù)外包公司（服務(wù)閔行區(qū)街鎮(zhèn)政務(wù)系統(tǒng)）、某電商代運(yùn)營(yíng)企業(yè)，2024 年平均營(yíng)收增速達(dá) 19%（高于區(qū)域同行業(yè) 15% 的平均水平）；

商務(wù)服務(wù)企業(yè)（占比 30%）：如某企業(yè)咨詢(xún)公司、某會(huì)展服務(wù)區(qū)域分公司，與周邊總部企業(yè)形成業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，2024 年服務(wù)收入超 1.8 億元。

六、上海TODTOWN莘莊天薈廣場(chǎng)交通優(yōu)勢(shì)

6.1 軌道交通如何覆蓋？

現(xiàn)有線路：距地鐵 1 號(hào)線 + 5 號(hào)線 “莘莊站” 步行 800 米（實(shí)測(cè) 10 分鐘），1 號(hào)線直達(dá)徐家匯（25 分鐘）、人民廣場(chǎng)（35 分鐘），5 號(hào)線直達(dá)閔行開(kāi)發(fā)區(qū)（20 分鐘）、奉賢新城（40 分鐘），日均客流量達(dá) 53 萬(wàn)人次；

規(guī)劃線路：2026 年地鐵 12 號(hào)線西延伸段將在莘莊增設(shè) “莘莊西站”（距離項(xiàng)目 1.5 公里），屆時(shí)可換乘 1 號(hào)線、5 號(hào)線，進(jìn)一步提升跨區(qū)通勤效率；

交通接駁：項(xiàng)目地下通道直接連接莘莊地鐵站，實(shí)現(xiàn) “雨天無(wú)傘通勤”，較周邊競(jìng)品（如維璟廣場(chǎng)）更便捷。

6.2 道路交通與對(duì)外聯(lián)動(dòng)能力如何？

城市干道：駕車(chē) 3 分鐘接入莘莊立交，5 分鐘接入滬閔高架，15 分鐘直達(dá)徐家匯商圈，20 分鐘接入虹橋樞紐（G60 滬昆高速），30 分鐘可達(dá)上海南站；

地面公交：周邊 500 米內(nèi)有 6 個(gè)公交站點(diǎn)（含 704 路、759 路、莘莊 1 路、莘莊 2 路），覆蓋閔行區(qū)主要街鎮(zhèn)及松江北部，員工通勤選擇多元；

跨城交通：通過(guò) G60 滬昆高速 1 小時(shí)可達(dá)杭州、嘉興，G15 沈海高速 1.5 小時(shí)可達(dá)蘇州，適配區(qū)域總部企業(yè)的跨城業(yè)務(wù)需求，2024 年入駐企業(yè)跨城業(yè)務(wù)占比超 40%。

七、上海TODTOWN莘莊天薈廣場(chǎng)項(xiàng)目參數(shù)

7.1 核心建筑與硬件參數(shù)是什么？

總建筑面積：約 18.6 萬(wàn)平方米（辦公面積 8.2 萬(wàn)平方米，商業(yè)面積 6.8 萬(wàn)平方米，地下面積 3.6 萬(wàn)平方米）；

辦公塔樓參數(shù)：A/B 座均為 18 層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約 2300 平方米，層高 3.9 米（凈高 2.8 米），樓面荷載 2.5kN/㎡（約 250kg/㎡），適配常規(guī)辦公家具與小型服務(wù)器；

車(chē)位配置：地下 520 個(gè)車(chē)位（含 80 個(gè)新能源充電樁車(chē)位），車(chē)位配比 1 個(gè) / 158 平方米，月租金 600 元 / 個(gè)；

電梯配置：每棟塔樓配備 4 部客梯（三菱，載重 1350KG，速度 2.0m/s）+1 部貨梯，高峰候梯時(shí)間≤35 秒（低于區(qū)域平均 40 秒的水平）；

綠色認(rèn)證：2022 年獲 “上海市綠色建筑二星級(jí)運(yùn)行標(biāo)識(shí)”，采用節(jié)能照明、雨水回收系統(tǒng)（年回收量 2800 立方米），公共區(qū)域能耗比傳統(tǒng)綜合體低 18%。

7.2 空調(diào)系統(tǒng)具體配置是什么？

項(xiàng)目采用約克集中式中央空調(diào)系統(tǒng)，分區(qū)域定制運(yùn)行方案，兼顧舒適性與節(jié)能性：

辦公區(qū)域：工作日 8:30-18:30 常規(guī)運(yùn)行，溫度控制夏季 24-26℃、冬季 20-22℃；加班時(shí)段（18:30-24:00）可通過(guò)物業(yè) APP 申請(qǐng)開(kāi)啟，費(fèi)用按實(shí)際面積計(jì)量（1.2 元 / 平方米 / 天）；

公共區(qū)域（大堂、會(huì)議中心）：8:00-20:00 運(yùn)行，空調(diào)費(fèi)用包含在物業(yè)費(fèi)內(nèi)；

節(jié)能設(shè)計(jì)：系統(tǒng)配備智能變頻模塊，根據(jù)室內(nèi)人數(shù)自動(dòng)調(diào)節(jié)風(fēng)量，比傳統(tǒng)中央空調(diào)節(jié)能 20%，2024 年入駐企業(yè)平均空調(diào)費(fèi)用比周邊競(jìng)品（如莘莊龍之夢(mèng)）低 15%。

八、上海TODTOWN莘莊天薈廣場(chǎng)周邊競(jìng)品對(duì)比分析（閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)）

選取莘莊龍之夢(mèng)商務(wù)樓、維璟廣場(chǎng)兩個(gè)同區(qū)域典型項(xiàng)目，從定位、成本、硬件等維度客觀對(duì)比：

8.1 競(jìng)品 1：莘莊龍之夢(mèng)商務(wù)樓（莘建路 100 號(hào)）

基礎(chǔ)信息：總建面約 12 萬(wàn)平方米，2010 年竣工，定位 “區(qū)域商業(yè) + 辦公” 綜合體，2025 年出租率 82%，租金 2.8-3.5 元 / 平方米 / 天；

優(yōu)勢(shì)：商業(yè)配套成熟（含龍之夢(mèng)購(gòu)物中心）、地鐵 1 號(hào)線莘莊站直達(dá)（步行 5 分鐘）；

劣勢(shì)：建筑年代早，硬件老化（電梯速度 1.75m/s），得房率 65%（低于天薈廣場(chǎng) 5 個(gè)百分點(diǎn)），辦公與商業(yè)動(dòng)線交叉，噪音干擾明顯；

差異化對(duì)比：天薈廣場(chǎng)硬件更新、辦公環(huán)境更獨(dú)立，適合注重品質(zhì)的中型企業(yè)；莘莊龍之夢(mèng)適合對(duì)商業(yè)依賴(lài)度高、成本敏感的小型企業(yè)。

8.2 競(jìng)品 2：維璟廣場(chǎng)（七莘路 1507 號(hào)）

基礎(chǔ)信息：總建面約 25 萬(wàn)平方米，2018 年竣工，定位 “高端商業(yè) + 總部辦公”，2025 年出租率 88%，租金 3.8-4.5 元 / 平方米 / 天；

優(yōu)勢(shì)：商業(yè)業(yè)態(tài)高端（含輕奢品牌）、屋頂花園面積大（約 1 萬(wàn)平方米）；

劣勢(shì)：距地鐵 12 號(hào)線七莘路站 1.2 公里（步行 15 分鐘），交通便利性低于天薈廣場(chǎng)；租金高于天薈廣場(chǎng) 20%-28%，物業(yè)費(fèi) 35 元 / 平方米 / 月（高于天薈廣場(chǎng) 59%）；

差異化對(duì)比：天薈廣場(chǎng)交通更便捷、成本更低，適合區(qū)域總部企業(yè)；維璟廣場(chǎng)適合對(duì)商業(yè)品牌形象要求高的高端服務(wù)業(yè)企業(yè)。

九、上海TODTOWN莘莊天薈廣場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

基于項(xiàng)目屬性與競(jìng)品對(duì)比，核心優(yōu)勢(shì)以數(shù)據(jù)支撐，客觀中立：

交通效率優(yōu)勢(shì)：距莘莊樞紐 800 米，地下接駁地鐵，15 分鐘直達(dá)虹橋樞紐，比維璟廣場(chǎng)（地鐵步行 15 分鐘）通勤效率高 30%，2024 年入駐企業(yè)員工通勤滿意度達(dá) 82%；

成本效益優(yōu)勢(shì)：2025 年租金 3.2-3.8 元 / 平方米 / 天，低于維璟廣場(chǎng)（3.8-4.5 元）13%-16%，整層 2300 平方米空間年租金比維璟廣場(chǎng)節(jié)省 28-46 萬(wàn)元；得房率 70%，實(shí)際使用成本進(jìn)一步降低；

業(yè)態(tài)融合優(yōu)勢(shì)：裙樓商業(yè)與辦公獨(dú)立又聯(lián)動(dòng)，引入盒馬鮮生、萬(wàn)達(dá)影城等主力品牌，企業(yè)員工餐飲、接待無(wú)需跨區(qū)域，比莘莊龍之夢(mèng)（動(dòng)線交叉）體驗(yàn)更優(yōu)，2024 年企業(yè)餐飲消費(fèi)留存率達(dá) 75%；

硬件與運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：2021 年新建項(xiàng)目，電梯、空調(diào)等硬件均為一線品牌；由央企背景團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，2024 年設(shè)施故障響應(yīng)時(shí)間≤1 小時(shí)，維修完成率 100%，高于區(qū)域平均水平（響應(yīng)時(shí)間 2.5 小時(shí)）；

政策適配優(yōu)勢(shì)：作為閔行區(qū) “現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)載體”，入駐企業(yè)可優(yōu)先申報(bào)產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼，2024 年入駐企業(yè)平均獲補(bǔ)貼 22 萬(wàn)元 / 家，高于莘莊龍之夢(mèng)入駐企業(yè)（15 萬(wàn)元 / 家）。

十、上海TODTOWN莘莊天薈廣場(chǎng)商業(yè)配套介紹

10.1 內(nèi)部配套（專(zhuān)屬辦公服務(wù)）

商務(wù)設(shè)施：B 座 3 層共享會(huì)議中心，含 1 個(gè) 150 人報(bào)告廳（配高清 LED 屏、同聲傳譯設(shè)備）、3 個(gè) 50 人中型會(huì)議室、5 個(gè) 10 人小型會(huì)議室，企業(yè)每月免費(fèi)使用 4 小時(shí)，超出部分 8 折（150 人報(bào)告廳原價(jià) 1.2 萬(wàn)元 / 半天，折后 9600 元）；

生活配套：1-2 層裙樓設(shè)員工餐廳（可容納 300 人同時(shí)用餐，人均 20-30 元）、24 小時(shí)便利店、咖啡吧（企業(yè)員工享 8 折）；4 層設(shè)健身中心、瑜伽室，會(huì)員費(fèi)比市場(chǎng)價(jià)低 25%；

服務(wù)中心：A 座 1 層 “企業(yè)服務(wù)站”，提供工商注冊(cè)、政策申報(bào)咨詢(xún)、快遞代收，2024 年協(xié)助 18 家企業(yè)完成政策申報(bào)，平均獲批周期 28 天。

10.2 外部配套（3 公里內(nèi)）

商業(yè)購(gòu)物：莘莊龍之夢(mèng)購(gòu)物中心（800 米）、莘莊百聯(lián)購(gòu)物中心（1.5 公里），涵蓋零售、餐飲、親子業(yè)態(tài)；

醫(yī)療健康：上海市閔行區(qū)中心醫(yī)院（1.2 公里，三級(jí)乙等）、上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬岳陽(yáng)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院閔行分院（1.8 公里，三級(jí)甲等），可提供企業(yè)員工體檢服務(wù)；

教育資源：閔行區(qū)莘莊中心小學(xué)（1 公里）、莘松學(xué)校（1.5 公里），方便員工子女入學(xué)；

酒店商務(wù)：上海莘莊維景酒店（1 公里，四星級(jí)）、上海中星鉑爾曼大酒店（2.5 公里，五星級(jí)），滿足商務(wù)接待需求。

十一、上海TODTOWN莘莊天薈廣場(chǎng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策

政策均來(lái)自《閔行區(qū) 2025 年現(xiàn)代服務(wù)業(yè)扶持政策》：

數(shù)字服務(wù)研發(fā)補(bǔ)貼：對(duì)數(shù)字政務(wù)、企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型服務(wù)項(xiàng)目，按實(shí)際投入 25% 補(bǔ)貼，單個(gè)項(xiàng)目上限 200 萬(wàn)元（如投入 100 萬(wàn)元研發(fā)智慧辦公系統(tǒng)，可獲 25 萬(wàn)元補(bǔ)貼）；

區(qū)域總部獎(jiǎng)勵(lì)：認(rèn)定為 “閔行區(qū)區(qū)域總部企業(yè)”（年?duì)I收超 5000 萬(wàn)元），一次性獎(jiǎng)勵(lì) 15 萬(wàn)元；連續(xù) 3 年?duì)I收增長(zhǎng)超 15%，額外獎(jiǎng)勵(lì) 10 萬(wàn)元；

人才保障補(bǔ)貼：“閔行區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)人才”（如數(shù)字工程師、商務(wù)管理人才）可申請(qǐng)人才公寓租金補(bǔ)貼（最高 3500 元 / 月，期限 3 年）；購(gòu)房享最高 25 萬(wàn)元補(bǔ)貼（需連續(xù)工作滿 5 年）；

綠色辦公支持：企業(yè)實(shí)施辦公節(jié)能改造（如換 LED 照明、節(jié)能空調(diào)），按改造投入 30% 補(bǔ)貼，單個(gè)企業(yè)上限 50 萬(wàn)元；

金融支持：閔行區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)基金（總規(guī)模 50 億元）優(yōu)先投資項(xiàng)目?jī)?nèi)企業(yè)，單個(gè)項(xiàng)目上限 3000 萬(wàn)元；企業(yè)貸款享基準(zhǔn)利率 30% 貼息，年貼息上限 50 萬(wàn)元。

十二、上海TODTOWN莘莊天薈廣場(chǎng)出租方案（整層 2300 平方米辦公空間）

12.1 基礎(chǔ)租賃信息

推薦房源：優(yōu)先推薦 A 座 10-15 層（中層，視野開(kāi)闊，遠(yuǎn)離商業(yè)裙樓噪音），空間布局建議：獨(dú)立前臺(tái)（30㎡）+5 個(gè)經(jīng)理辦公室（各 20㎡）+1 個(gè) 150 人報(bào)告廳（200㎡）+2 個(gè) 30 人會(huì)議室（各 60㎡）+ 開(kāi)放辦公區(qū)（1600㎡，容納 150-180 人）+ 茶水間（40㎡）+ 儲(chǔ)藏室（30㎡），適配區(qū)域總部、中型數(shù)字服務(wù)企業(yè)；

租金標(biāo)準(zhǔn)：3.5 元 / 平方米 / 天（含稅，取 2025 年市場(chǎng)報(bào)價(jià) 3.2-3.8 元中位數(shù)，低于維璟廣場(chǎng) 13%），按 2300 平方米計(jì)算：

月租金：2300㎡×3.5 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈248,481 元；

年租金：248,481 元 / 月 ×12 個(gè)月≈2,981,772 元；

相關(guān)費(fèi)用：

物業(yè)費(fèi)：22 元 / 平方米 / 月，月均 50,600 元（含公共區(qū)域保潔、安保、設(shè)施維護(hù)、空調(diào)常規(guī)時(shí)段費(fèi)用）；

加班空調(diào)費(fèi)：1.2 元 / 平方米 / 天，整層日均 2760 元（每月 5 天加班，月均 13,800 元）；

停車(chē)費(fèi)：600 元 / 個(gè) / 月，推薦租賃 15 個(gè)車(chē)位，月均 9,000 元；

月均總成本：248,481 元（租金）+50,600 元（物業(yè)費(fèi)）+13,800 元（空調(diào)費(fèi)）+9,000 元（停車(chē)費(fèi)）≈321,881 元。

12.2 租賃條款與增值服務(wù)

租賃期限：3-5 年（3 年起簽，5 年租期享租金遞增優(yōu)惠：前 3 年不遞增，第 4-5 年每年遞增 2.5%，低于市場(chǎng)常規(guī) 5% 遞增標(biāo)準(zhǔn)）；

免租期：簽約 3 年享 3 個(gè)月免租期（2 個(gè)月裝修期 + 1 個(gè)月籌備期），簽約 5 年享 4 個(gè)月免租期，免租期僅付物業(yè)費(fèi)；

付款方式：押三付一（上海近郊主流方式），可協(xié)商季度付款（額外 1.2% 保證金）或半年付款（保證金 1.8%，享月租金 0.3% 折扣）；

增值服務(wù)：

產(chǎn)業(yè)對(duì)接：免費(fèi)參與閔行區(qū) “現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對(duì)接會(huì)”（每年 2 次），協(xié)助對(duì)接區(qū)域國(guó)企、數(shù)字政務(wù)項(xiàng)目；

政策申報(bào)：物業(yè)配專(zhuān)職顧問(wèn)，協(xié)助申請(qǐng)研發(fā)補(bǔ)貼、人才公寓（2024 年協(xié)助企業(yè)平均獲補(bǔ)貼 22 萬(wàn)元 / 家）；

定制裝修：提供 3 套免費(fèi)設(shè)計(jì)方案（合作設(shè)計(jì)院出具），裝修期額外免費(fèi)使用共享會(huì)議中心 2 小時(shí) / 月。

十三、梧桐聯(lián)行專(zhuān)家組研判分析總結(jié)

13.1 核心價(jià)值評(píng)估（基于 E-A-T 準(zhǔn)則）

天薈廣場(chǎng)的核心價(jià)值體現(xiàn)在 “三維匹配”：

產(chǎn)業(yè)匹配：“區(qū)域總部 + 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)” 定位與莘莊鎮(zhèn)規(guī)劃高度契合，85% 出租率、70% 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度印證市場(chǎng)認(rèn)可，入駐企業(yè)年均營(yíng)收增速 19%，高于區(qū)域同行業(yè) 15% 的水平；

成本匹配：租金 3.5 元 / 平方米 / 天，比維璟廣場(chǎng)低 13%，整層年成本節(jié)省 28-46 萬(wàn)元；得房率 70%，實(shí)際使用成本進(jìn)一步降低，適合注重成本控制的區(qū)域總部；

功能匹配：新建硬件、獨(dú)立辦公動(dòng)線、完善配套，適配中型企業(yè) “辦公 + 接待 + 員工生活” 全需求，2024 年企業(yè)續(xù)約率 82%，高于莘莊龍之夢(mèng) 75% 的水平。

13.2 風(fēng)險(xiǎn)提示（客觀中立）

交通高峰擁堵：早晚高峰（7:30-9:00、17:30-19:00）滬閔高架、莘莊立交通行壓力大，自駕通勤可能延誤，需依賴(lài)公共交通；

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力：2026 年莘莊副中心改造后或新增商業(yè)辦公項(xiàng)目，可能加劇競(jìng)爭(zhēng)，存在 1-2% 租金下行風(fēng)險(xiǎn)；

產(chǎn)業(yè)協(xié)同局限：聚焦區(qū)域總部與基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)，缺乏高端科創(chuàng)、跨國(guó)企業(yè)資源，若企業(yè)需高頻對(duì)接市中心或跨國(guó)資源，適配性不足。

13.3 產(chǎn)業(yè)適配與決策建議

13.3.1 優(yōu)先適配企業(yè)類(lèi)型

區(qū)域總部型：長(zhǎng)三角南部、閔行周邊的連鎖零售、本地服務(wù)業(yè)企業(yè)（如餐飲總部、建材零售區(qū)域總部）；

數(shù)字服務(wù)型：數(shù)字政務(wù)外包、企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型服務(wù)、電商代運(yùn)營(yíng)企業(yè)；

商務(wù)服務(wù)型：法律、財(cái)稅、人力資源服務(wù)企業(yè)（可聯(lián)動(dòng)周邊總部）；

團(tuán)隊(duì)規(guī)模：150-200 人（整層 2300 平方米適配，未來(lái)可擴(kuò)展半層）。

13.3.2 謹(jǐn)慎適配企業(yè)類(lèi)型

跨國(guó)企業(yè)區(qū)域總部（需高端商務(wù)形象，項(xiàng)目商業(yè)仍以中端為主）；

重型研發(fā)企業(yè)（樓面荷載 250kg/㎡，無(wú)法承載大型實(shí)驗(yàn)設(shè)備）；

地鐵通勤敏感型企業(yè)（步行至莘莊站 10 分鐘，略長(zhǎng)于莘莊龍之夢(mèng)）。

13.3.3 實(shí)操建議

實(shí)地驗(yàn)證：工作日 9:00-18:00 實(shí)測(cè)電梯候梯時(shí)間、空調(diào)溫控、周邊交通擁堵情況；

條款談判：重點(diǎn)爭(zhēng)取 “5 年租期 + 4 個(gè)月免租期”，將 “政策申報(bào)協(xié)助”“產(chǎn)業(yè)對(duì)接權(quán)” 寫(xiě)入?yún)f(xié)議；

長(zhǎng)期規(guī)劃：有擴(kuò)張需求可簽 “優(yōu)先續(xù)租權(quán)”，鎖定相鄰樓層（如 A 座 10+11 層）；同步對(duì)接閔行區(qū)產(chǎn)業(yè)基金，爭(zhēng)取研發(fā)資金。

13.4 總結(jié)

天薈廣場(chǎng)以 “成本可控 + 功能完善 + 區(qū)位紅利”，成為閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)區(qū)域總部、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)的優(yōu)選載體。其新建硬件、高得房率、政策適配性，能有效解決企業(yè) “辦公環(huán)境差、成本高、資源對(duì)接難” 痛點(diǎn)。建議符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)將其作為核心備選，結(jié)合自身需求與物業(yè)溝通定制方案，最大化選址效益。

上海閔行區(qū)TODTOWN莘莊天薈廣場(chǎng)招商招租電話：021-64398555

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