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上海閔行區(qū)七寶萬(wàn)金中心招商招租綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

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上海閔行區(qū)七寶萬(wàn)金中心招商招租電話(huà)：021-64398555

一、上海閔行區(qū)萬(wàn)金中心報(bào)告基礎(chǔ)信息

1.1 報(bào)告用途

為企業(yè)董事長(zhǎng)及戰(zhàn)略決策層提供萬(wàn)金中心租賃選址的專(zhuān)業(yè)分析，涵蓋區(qū)位價(jià)值、產(chǎn)業(yè)適配、硬件配置、成本效益等核心維度，支撐選址決策的科學(xué)性與合理性。

1.2 編制對(duì)象

企業(yè)董事長(zhǎng)、戰(zhàn)略規(guī)劃部及行政選址團(tuán)隊(duì)

1.3 數(shù)據(jù)時(shí)效

截至 2025 年 9 月（基于閔行區(qū)政府公開(kāi)文件、開(kāi)發(fā)商官方公示、實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)及第三方機(jī)構(gòu)《2025 年上海閔行區(qū)商辦市場(chǎng)報(bào)告》）

1.4 編輯人

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組（具備 10 年以上上海閔行區(qū)商辦項(xiàng)目評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)超 50 家上市企業(yè)及跨國(guó)公司選址）

二、上海閔行區(qū)萬(wàn)金中心項(xiàng)目介紹

2.1 基礎(chǔ)信息

項(xiàng)目位置：上海市閔行區(qū)七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)（號(hào)景路與新龍路交叉口），地處虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐南向拓展帶首站，屬七寶商務(wù)區(qū)核心板塊；

開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)：由萬(wàn)科集團(tuán)與金地商置聯(lián)合開(kāi)發(fā)，配備專(zhuān)業(yè)商業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)（具備生態(tài)園區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)），2021 年竣工投用；

定位與規(guī)模：定位 “文創(chuàng)集聚的國(guó)際生態(tài)園區(qū) + 文化薈萃的全球藝術(shù)高地”，總建筑面積約 11.63 萬(wàn)平方米，其中辦公面積 6.33 萬(wàn)平方米、商業(yè)配套 7036 平方米，由 3 棟高層辦公樓（地上 9 層）與 9 棟多層總部獨(dú)棟辦公樓組成；

入駐現(xiàn)狀：截至 2025 年 9 月，出租率達(dá) 92%（區(qū)域同類(lèi)項(xiàng)目平均出租率 85%），入駐企業(yè)超 30 家，代表企業(yè)包括貴州茅臺(tái)（區(qū)域總部）、移為通信（上市企業(yè)）、中國(guó)電子、贊同科技、寧波銀行（區(qū)域總部）、維格娜絲（文創(chuàng)品牌）等，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá) 70%。

2.2 核心特色

生態(tài)與綠色認(rèn)證：綠化覆蓋率 30%，獲 LEED 金級(jí)認(rèn)證及中國(guó)綠色建筑認(rèn)證，采用 FCU 風(fēng)機(jī)盤(pán)管 + 新風(fēng)系統(tǒng)、雨水回收裝置，年均碳排放量較傳統(tǒng)建筑降低 35%；

空間設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：鉆石品質(zhì)外立面、9 米挑高大堂、360° 采光景觀(guān)、“智慧階梯” 公共空間，獨(dú)棟辦公提供 1600-3000 平方米定制化空間，標(biāo)準(zhǔn)層可靈活分割為 500-1000 平方米；

智慧園區(qū)配置：配備 BA 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（智能調(diào)控空調(diào)、照明）、全樓 5G 覆蓋、智能安防（人臉識(shí)別 + 24 小時(shí)監(jiān)控）、園區(qū)服務(wù) APP（實(shí)現(xiàn)訪(fǎng)客預(yù)約、會(huì)議室預(yù)訂等數(shù)字化管理）。

三、上海閔行區(qū)萬(wàn)金中心區(qū)位價(jià)值與戰(zhàn)略定位

3.1 地理坐標(biāo)與戰(zhàn)略?xún)r(jià)值

板塊定位：位于七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)核心，屬虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐商務(wù)功能拓展區(qū)（距虹橋綜合交通樞紐約 4.4 公里），納入《閔行區(qū) 2025 年商務(wù)空間規(guī)劃》“重點(diǎn)培育載體” 名單；

區(qū)域規(guī)劃：七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)總規(guī)劃用地 1888.35 畝，總建筑體量約 100 萬(wàn)平方米，以 “文化、生態(tài)、國(guó)際” 為核心功能，重點(diǎn)發(fā)展高科技文化裝備產(chǎn)業(yè)；

經(jīng)濟(jì)密度：半徑 3 公里內(nèi)聚集超 150 家科技型企業(yè)，2024 年區(qū)域數(shù)字文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)營(yíng)收超 300 億元（占閔行區(qū)數(shù)字文創(chuàng)總營(yíng)收 28%），商業(yè)消費(fèi)規(guī)模達(dá) 156 億元（覆蓋七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)、寶龍城等商業(yè)體）。

3.2 區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局與戰(zhàn)略紅利

閔行區(qū) “南制北服” 布局：萬(wàn)金中心所在的北部片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)，包括集成電路設(shè)計(jì)、工業(yè)軟件研發(fā)（生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)），法律咨詢(xún)、會(huì)計(jì)審計(jì)（專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)），數(shù)字媒體、創(chuàng)意設(shè)計(jì)（文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)）；

雙重資源輻射：北接虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)（承接總部經(jīng)濟(jì)外溢），南連 “大零號(hào)灣” 科技創(chuàng)新策源功能區(qū)（對(duì)接高校成果轉(zhuǎn)化資源），形成 “站產(chǎn)城” 一體化發(fā)展模式，享受張江政策延伸覆蓋。

四、上海閔行區(qū)萬(wàn)金中心交通優(yōu)勢(shì)與通達(dá)性

4.1 軌道交通網(wǎng)絡(luò)（公共交通核心）

已運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路：

地鐵 10 號(hào)線(xiàn)航中路站：直線(xiàn)距離 370 米（步行 5 分鐘），30 分鐘直達(dá)虹橋樞紐（虹橋機(jī)場(chǎng) / 火車(chē)站），45 分鐘通達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)；

地鐵 9 號(hào)線(xiàn)七寶站：直線(xiàn)距離 730 米（步行 10 分鐘），貫通徐家匯（25 分鐘）、陸家嘴（40 分鐘）等核心商圈，銜接 11 號(hào)線(xiàn)、2 號(hào)線(xiàn)等線(xiàn)路；

未來(lái)規(guī)劃：機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線(xiàn)（建設(shè)中），未來(lái)將實(shí)現(xiàn)虹橋與浦東兩大機(jī)場(chǎng) “30 分鐘快速互通”，進(jìn)一步提升跨機(jī)場(chǎng)通勤效率。

4.2 道路交通系統(tǒng)（自駕與物流）

城市干道與高速：緊鄰滬渝高速（G50，入口 3 公里，車(chē)程 8 分鐘）、外環(huán)高速（入口 2.5 公里，車(chē)程 6 分鐘）、吳中路、漕寶路，15 分鐘車(chē)程直達(dá)虹橋樞紐，30 分鐘覆蓋閔行全區(qū)；

公交網(wǎng)絡(luò)：周邊 500 米內(nèi)設(shè) 4 個(gè)公交站點(diǎn)（92 路、186 路、198 路、七寶 1 路），覆蓋閔行、長(zhǎng)寧、徐匯等行政區(qū)，滿(mǎn)足員工短途通勤需求；

交通效率：30 分鐘車(chē)程覆蓋虹橋機(jī)場(chǎng) / 高鐵站，50 分鐘通達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，1 小時(shí)內(nèi)通過(guò) G60/G50 高速連接蘇州、嘉興等長(zhǎng)三角核心城市。

4.3 停車(chē)配套

項(xiàng)目配套 671 個(gè)停車(chē)位（含 15 個(gè)新能源汽車(chē)充電樁車(chē)位），車(chē)位配比 1:80，月租金 800-1000 元（機(jī)械車(chē)位 800 元 / 月，地面車(chē)位 1000 元 / 月），高峰期（8:30-9:30）車(chē)位周轉(zhuǎn)效率達(dá) 90%。

五、上海閔行區(qū)萬(wàn)金中心產(chǎn)業(yè)生態(tài)與聚集情況

5.1 產(chǎn)業(yè)定位與聚集實(shí)況

園區(qū)聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、文化創(chuàng)意三大垂直領(lǐng)域，形成互補(bǔ)協(xié)同的產(chǎn)業(yè)生態(tài)：

數(shù)字經(jīng)濟(jì)（40%）：以中國(guó)電子、贊同科技、宏碁電腦為代表，涵蓋集成電路設(shè)計(jì)、工業(yè)軟件研發(fā)、智能硬件解決方案，2024 年相關(guān)企業(yè)平均營(yíng)收增速 18%；

專(zhuān)業(yè)服務(wù)（30%）：包括寧波銀行、浙商銀行、國(guó)泰君安證券（區(qū)域總部）及法律、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，為周邊企業(yè)提供金融、合規(guī)配套服務(wù)，年均服務(wù)客戶(hù)超 200 家；

文化創(chuàng)意（20%）：維格娜絲等時(shí)尚品牌及文化傳媒企業(yè)入駐，依托七寶文化資源（七寶古鎮(zhèn)、海派藝術(shù)館），形成 “創(chuàng)意設(shè)計(jì) + 品牌運(yùn)營(yíng)” 產(chǎn)業(yè)鏈路；

其他產(chǎn)業(yè)（10%）：含配套商貿(mào)、科技服務(wù)，與核心產(chǎn)業(yè)形成互補(bǔ)。

5.2 技術(shù)協(xié)作與生態(tài)賦能

產(chǎn)業(yè)活動(dòng)：定期舉辦行業(yè)峰會(huì)、資本對(duì)接會(huì)、人才交流會(huì)（年均 15 + 場(chǎng)），2024 年促成企業(yè)間技術(shù)合作 23 項(xiàng)，訂單金額超 1.2 億元；

政策覆蓋：作為七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)重點(diǎn)載體，享受張江國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)延伸政策，包括研發(fā)補(bǔ)貼、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等；

資源平臺(tái)：園區(qū)搭建 “企業(yè)資源共享平臺(tái)”，提供 EDA 工具共享、會(huì)議空間預(yù)約、產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接服務(wù)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。

六、上海閔行區(qū)萬(wàn)金中心項(xiàng)目硬件參數(shù)與空間標(biāo)準(zhǔn)

6.1 建筑核心參數(shù)

總體布局：3 棟高層辦公樓（地上 9 層，地下 2 層）+9 棟多層總部獨(dú)棟（地上 3-4 層）；

標(biāo)準(zhǔn)層參數(shù)：

高層辦公樓：標(biāo)準(zhǔn)層面積 1600-3000 平方米，層高 3.6 米（凈高 2.8 米），得房率 70%-72%；

獨(dú)棟辦公樓：?jiǎn)螚澝娣e 1600-3000 平方米，層高 3.9 米（凈高 3.1 米），贈(zèng)送屋頂花園（約 200-300 平方米）；

荷載與適配：樓面均布荷載 2.0kN/㎡（約 200kg/㎡），滿(mǎn)足常規(guī)辦公設(shè)備（服務(wù)器、打印機(jī)）需求，不適配重型實(shí)驗(yàn)設(shè)備；

綠色與節(jié)能：外墻采用 LOW-E 中空玻璃（隔熱節(jié)能率 30%），公共區(qū)域 LED 照明（能耗較傳統(tǒng)照明低 40%），雨水回收系統(tǒng)（年回收量 1.2 萬(wàn)噸，用于綠化灌溉）。

6.2 硬件與智能配置

電梯系統(tǒng)：每棟高層辦公樓配備 4 部客梯 + 1 部貨梯（載重 1.3 噸），高峰期（8:30-9:30）平均等待時(shí)間≤35 秒；

空調(diào)系統(tǒng)：FCU 風(fēng)機(jī)盤(pán)管 + 新風(fēng)系統(tǒng)，標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行時(shí)間為周一至周五 9:00-18:00、周六 9:00-13:00，支持加班時(shí)段（18:00-22:00）申請(qǐng)開(kāi)啟；

網(wǎng)絡(luò)與供電：電信、聯(lián)通、移動(dòng)三網(wǎng)接入（支持千兆帶寬），雙回路供電（斷電切換時(shí)間＜15 秒），保障核心設(shè)備穩(wěn)定運(yùn)行；

安防系統(tǒng)：公共區(qū)域全覆蓋高清監(jiān)控（存儲(chǔ)周期 30 天）、智能門(mén)禁（人臉識(shí)別 + 刷卡雙驗(yàn)證）、消防自動(dòng)噴淋系統(tǒng)（2024 年通過(guò)上海市消防檢測(cè)）。

七、上海閔行區(qū)萬(wàn)金中心項(xiàng)目周邊競(jìng)品分析（選取 2 個(gè)同區(qū)域項(xiàng)目）

7.1 競(jìng)品 1：虹橋天地（虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)）

基礎(chǔ)信息：總建筑面積 63 萬(wàn)平方米，2014 年建成，定位 “虹橋樞紐型綜合體”，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為跨國(guó)總部、金融科技；

優(yōu)勢(shì)：緊鄰虹橋樞紐（步行 10 分鐘），商業(yè)配套完善（含 LV、Apple 等品牌），會(huì)展聯(lián)動(dòng)資源豐富；

短板：

成本高：2025 年租金 6.5-7.5 元 / 平方米 / 天，是萬(wàn)金中心的 2.2-2.5 倍；物業(yè)費(fèi) 35 元 / 平方米 / 月，比萬(wàn)金中心高 6%；

產(chǎn)業(yè)分散：金融科技、貿(mào)易、文創(chuàng)企業(yè)混雜，產(chǎn)業(yè)協(xié)同性弱于萬(wàn)金中心；

通勤效率：距地鐵 2 號(hào)線(xiàn)徐涇東站步行 12 分鐘，比萬(wàn)金中心多 7 分鐘。

7.2 競(jìng)品 2：仲盛世界商城（閔行區(qū)莘莊南廣場(chǎng)）

基礎(chǔ)信息：總建筑面積 32 萬(wàn)平方米，2008 年建成（2020 年局部改造），定位 “傳統(tǒng)商業(yè) + 辦公綜合體”，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為零售總部、傳統(tǒng)商貿(mào)；

優(yōu)勢(shì)：商業(yè)體量龐大（含家樂(lè)福、蘇寧等），員工餐飲選擇豐富；

短板：

辦公適配性低：由購(gòu)物中心改造，標(biāo)準(zhǔn)層層高僅 2.8 米（凈高 2.5 米），空間壓抑；得房率 68%，低于萬(wàn)金中心；

配套成本高：物業(yè)費(fèi) 38 元 / 平方米 / 月，比萬(wàn)金中心高 15%；

停車(chē)緊張：車(chē)位配比 1:150，高峰期（8:30-9:30）車(chē)位等待時(shí)間超 40 分鐘，需依賴(lài)周邊公共停車(chē)場(chǎng)。

7.3 萬(wàn)金中心競(jìng)爭(zhēng)壁壘

成本優(yōu)勢(shì)：租金 3.0 元 / 平方米 / 天，僅為虹橋天地的 40%-46%，配套成本（物業(yè)費(fèi) + 停車(chē)費(fèi)）低于仲盛世界商城 12%-15%；

產(chǎn)業(yè)純度：數(shù)字經(jīng)濟(jì)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、文創(chuàng)企業(yè)占比 90%，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效率比虹橋天地高 25%；

空間體驗(yàn)：層高、得房率優(yōu)于仲盛世界商城，綠色認(rèn)證與智慧配置提升辦公舒適度；

交通便捷：雙地鐵步行可達(dá)性強(qiáng)，15 分鐘直達(dá)虹橋樞紐，通勤效率優(yōu)于兩個(gè)競(jìng)品。

八、上海閔行區(qū)萬(wàn)金中心商業(yè)與人才配套

8.1 商業(yè)服務(wù)配套

內(nèi)部配套：

商務(wù)服務(wù)：共享會(huì)議室（2 間，可容納 20-30 人，配備高清投影）、文印中心、銀行 ATM 機(jī)（中國(guó)銀行、上海銀行）；

生活配套：?jiǎn)T工餐廳（可容納 200 人，人均消費(fèi) 15-30 元）、全家便利店（24 小時(shí)）、星巴克咖啡吧；

商業(yè)配套：自帶 7036 平方米商業(yè)，引入高端餐飲（本幫菜、日料）、商務(wù)酒店（精品型，2024 年開(kāi)業(yè)）；

周邊配套（3 公里內(nèi)）：

商業(yè)購(gòu)物：七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)（1.2 公里，綜合商業(yè)）、七寶寶龍城（1.5 公里，文創(chuàng)商業(yè)）、匯寶購(gòu)物廣場(chǎng)（2 公里，大眾消費(fèi)）；

文化藝術(shù)：上海海派藝術(shù)館（1 公里）、閔行博物館（1.2 公里）、寶龍美術(shù)館（1.5 公里），適合商務(wù)接待與文化活動(dòng)；

休閑生態(tài)：閔行文化公園（2.5 公里，180 萬(wàn)平方米）、七寶古鎮(zhèn)（1.8 公里，4A 級(jí)景區(qū)），員工休閑選擇豐富。

8.2 人才生態(tài)資源

教育資源：七寶外國(guó)語(yǔ)小學(xué)（1 公里，區(qū)重點(diǎn)）、七寶中學(xué)（1.5 公里，市重點(diǎn)）、上海七寶德懷特高級(jí)中學(xué)（2 公里，國(guó)際學(xué)校），解決員工子女入學(xué)需求；

醫(yī)療資源：閔行區(qū)中醫(yī)醫(yī)院（2 公里，二級(jí)甲等，提供企業(yè)體檢服務(wù)）、七寶社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（1 公里，基礎(chǔ)醫(yī)療）；

人才服務(wù)：對(duì)接閔行區(qū) “春申金字塔” 人才計(jì)劃，園區(qū)協(xié)助企業(yè)申請(qǐng)人才公寓、落戶(hù)便利等政策，2024 年幫助 12 家企業(yè)引進(jìn)高層次人才 28 名。

九、上海閔行區(qū)萬(wàn)金中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)扶持政策體系

9.1 創(chuàng)新資助類(lèi)

研發(fā)補(bǔ)貼：通過(guò)認(rèn)定的科技企業(yè)，按研發(fā)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)的 15%-30% 補(bǔ)貼，單個(gè)項(xiàng)目最高 100 萬(wàn)元；與高校共建研發(fā)中心，按投資額 30% 補(bǔ)貼，最高 50 萬(wàn)元；

知識(shí)產(chǎn)權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)：PCT 國(guó)際專(zhuān)利授權(quán)獎(jiǎng)勵(lì) 15 萬(wàn)元 / 項(xiàng)，國(guó)內(nèi)發(fā)明專(zhuān)利獎(jiǎng)勵(lì) 5 萬(wàn)元 / 項(xiàng)；參與制定國(guó)家 / 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，每項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì) 20-50 萬(wàn)元；

成果轉(zhuǎn)化資助：高質(zhì)量科技成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，按轉(zhuǎn)化費(fèi)用 50% 補(bǔ)貼，每年最高 50 萬(wàn)元，連續(xù)補(bǔ)貼 3 年。

9.2 人才保障類(lèi)

人才公寓：符合條件的企業(yè)核心人才（如高級(jí)工程師、算法專(zhuān)家）可申請(qǐng)閔行區(qū)人才公寓，月租金補(bǔ)貼 3000 元 / 套，期限 3 年；

子女教育：重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)人才子女優(yōu)先入讀七寶外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、七寶中學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校，外籍人才子女可申請(qǐng)國(guó)際學(xué)校學(xué)位；

培訓(xùn)補(bǔ)貼：企業(yè)組織員工參加數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文創(chuàng)領(lǐng)域?qū)I(yè)培訓(xùn)，按培訓(xùn)費(fèi) 18% 補(bǔ)貼，單企業(yè)年補(bǔ)貼上限 8 萬(wàn)元。

9.3 場(chǎng)景開(kāi)放與金融支持

場(chǎng)景對(duì)接：企業(yè)研發(fā)的新技術(shù)可優(yōu)先接入七寶智慧城市數(shù)字孿生平臺(tái)、虹橋商務(wù)區(qū)數(shù)字化采購(gòu)場(chǎng)景，測(cè)試期給予最高 40 萬(wàn)元補(bǔ)貼；

基金支持：閔行區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基金（總規(guī)模 10 億元）優(yōu)先投資園區(qū)企業(yè)，單個(gè)項(xiàng)目投資上限 3000 萬(wàn)元；

貸款貼息：科技企業(yè)用于研發(fā)的銀行貸款，按基準(zhǔn)利率 50% 貼息，單企業(yè)年貼息上限 100 萬(wàn)元，期限 3 年。

十、上海閔行區(qū)萬(wàn)金中心出租方案（1000 平方米辦公空間）

10.1 基礎(chǔ)租賃信息

租金標(biāo)準(zhǔn)：3.0 元 / 平方米 / 天（基于 2025 年 9 月市場(chǎng)調(diào)研，七寶板塊同品質(zhì)項(xiàng)目租金區(qū)間 2.8-4.0 元 / 平方米 / 天，屬中等偏下水平，成本優(yōu)勢(shì)顯著）；

空間位置：推薦 2 號(hào)樓 8 層?xùn)|南向單元（1000 平方米），采光充足（上午 9:00 - 下午 4:30 無(wú)遮擋），視野覆蓋園區(qū)綠化景觀(guān)，減少地面噪音干擾；

相關(guān)費(fèi)用：

物業(yè)費(fèi)：33 元 / 平方米 / 月（含公共區(qū)域保潔、安保、空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)段費(fèi)用），月支出 33,000 元；

空調(diào)費(fèi)：加班時(shí)段（18:00-22:00）按 1.2 元 / 千瓦時(shí)計(jì)費(fèi)，實(shí)測(cè) 1000 平方米單元加班 4 小時(shí)日均費(fèi)用約 80 元；

停車(chē)費(fèi)：建議租賃 5 個(gè)車(chē)位（滿(mǎn)足 20-50 人團(tuán)隊(duì)需求），月支出 4,000-5,000 元（按 800-1000 元 / 個(gè)計(jì)算）；

月均總成本：

租金：1000㎡×3.0 元 /㎡/ 天 ×30 天 = 90,000 元；

物業(yè)費(fèi) + 停車(chē)費(fèi)：33,000 元 + 4,500 元（均值）=37,500 元；

月均總成本約 127,500 元（不含加班空調(diào)費(fèi)）。

10.2 租賃條款

租賃期限：3 年起簽，續(xù)約可優(yōu)先鎖定房源，租金遞增幅度為每年 3%-5%（符合上海商辦市場(chǎng)常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)）；

免租期：簽約 36 個(gè)月及以上，享 3 個(gè)月免租期（含 2 個(gè)月裝修期 + 1 個(gè)月運(yùn)營(yíng)籌備期），免租期內(nèi)僅需支付物業(yè)費(fèi)；

付款方式：押三付一（上海商辦項(xiàng)目主流方式），年付可協(xié)商 1% 租金優(yōu)惠；

裝修要求：提供基礎(chǔ)裝修（墻面刷白、地面地磚、吊頂），企業(yè)二次裝修需提交方案并經(jīng)物業(yè)審核，裝修押金 30 元 / 平方米（裝修完成后 3 個(gè)月內(nèi)退還）。

10.3 增值服務(wù)

免費(fèi)使用共享會(huì)議室（每月限 8 小時(shí)，超出部分 300 元 / 小時(shí)）；

物業(yè)協(xié)助對(duì)接閔行區(qū)產(chǎn)業(yè)扶持政策，2024 年園區(qū)企業(yè)平均獲取政策資金超 20 萬(wàn)元 / 家；

企業(yè)可免費(fèi)參與園區(qū)組織的產(chǎn)業(yè)對(duì)接會(huì)（每季度 1-2 場(chǎng)），對(duì)接虹橋商務(wù)區(qū)、大零號(hào)灣優(yōu)質(zhì)資源。

十一、梧桐聯(lián)行專(zhuān)家組研判分析總結(jié)

11.1 核心價(jià)值評(píng)估

萬(wàn)金中心作為七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)的標(biāo)桿載體，核心價(jià)值集中于 “區(qū)位協(xié)同 + 成本可控 + 產(chǎn)業(yè)適配” 三大維度：

區(qū)位協(xié)同優(yōu)勢(shì)：處于虹橋樞紐與大零號(hào)灣的中間節(jié)點(diǎn)，同時(shí)承接總部經(jīng)濟(jì)外溢與科技創(chuàng)新資源，15 分鐘直達(dá)虹橋樞紐的交通效率，為企業(yè)輻射長(zhǎng)三角提供便利；

成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：租金僅為虹橋核心區(qū)項(xiàng)目的 40%-46%，配套成本低于同區(qū)域傳統(tǒng)綜合體，適合注重成本控制的成長(zhǎng)型企業(yè)；

產(chǎn)業(yè)生態(tài)適配：數(shù)字經(jīng)濟(jì)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、文創(chuàng)企業(yè)占比 90%，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效率高，85% 的入駐企業(yè)反饋 “園區(qū)內(nèi)業(yè)務(wù)合作機(jī)會(huì)顯著多于其他辦公載體”。

11.2 風(fēng)險(xiǎn)提示

空間擴(kuò)張限制：標(biāo)準(zhǔn)層最大租賃面積 3000 平方米，獨(dú)棟最大 3000 平方米，員工規(guī)模超 100 人的快速擴(kuò)張型企業(yè)（需 1500 平方米以上空間）可能面臨后續(xù)擴(kuò)容壓力；

停車(chē)位緊張：車(chē)位配比 1:80，高峰期（8:30-9:30）可能出現(xiàn)車(chē)位短缺，需提前租賃或鼓勵(lì)員工綠色通勤（地鐵 + 公交）；

產(chǎn)業(yè)垂直度不足：相較于紫竹高新區(qū)（專(zhuān)注高科技制造），萬(wàn)金中心產(chǎn)業(yè)覆蓋較廣，對(duì)高度依賴(lài)垂直產(chǎn)業(yè)鏈的重型研發(fā)企業(yè)適配度較低。

11.3 選址適配建議

11.3.1 優(yōu)先適配企業(yè)類(lèi)型

區(qū)域總部型：需對(duì)接虹橋樞紐、輻射長(zhǎng)三角的企業(yè)區(qū)域總部（20-50 人團(tuán)隊(duì)），如消費(fèi)品品牌、專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)；

數(shù)字經(jīng)濟(jì)型：集成電路設(shè)計(jì)、工業(yè)軟件、智能硬件解決方案企業(yè)，可依托園區(qū)資源共享平臺(tái)降低研發(fā)成本；

文化創(chuàng)意型：數(shù)字媒體、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、時(shí)尚品牌運(yùn)營(yíng)企業(yè)，周邊文化藝術(shù)資源（海派藝術(shù)館、七寶古鎮(zhèn)）可助力品牌傳播。

11.3.2 謹(jǐn)慎適配企業(yè)類(lèi)型

重型研發(fā)企業(yè)：需放置大型實(shí)驗(yàn)設(shè)備（荷載＞200kg/㎡）的生物醫(yī)藥、高端制造企業(yè)；

大規(guī)模生產(chǎn)企業(yè)：需配套生產(chǎn)場(chǎng)地的企業(yè)（園區(qū)無(wú)工業(yè)用地）；

純商務(wù)辦公企業(yè)：對(duì)品牌形象要求極高（如跨國(guó)企業(yè)中國(guó)總部），可優(yōu)先考慮虹橋天地等高端載體。

11.3.3 決策建議

意向企業(yè)可實(shí)地考察 2 號(hào)樓 8 層樣板間（工作日 9:00-17:00 開(kāi)放），重點(diǎn)測(cè)試空調(diào)溫控、噪音控制及網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定性；

簽約時(shí)建議將 “政策申報(bào)協(xié)助”“產(chǎn)業(yè)對(duì)接會(huì)參與權(quán)” 寫(xiě)入租賃協(xié)議，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如政策申報(bào)響應(yīng)時(shí)間≤3 個(gè)工作日）；

若企業(yè)計(jì)劃長(zhǎng)期入駐（5 年以上），可協(xié)商鎖定前 3 年租金，規(guī)避市場(chǎng)上漲風(fēng)險(xiǎn)。

11.4 總結(jié)

萬(wàn)金中心憑借 “虹橋輻射區(qū)位 + 綠色智慧空間 + 高性?xún)r(jià)比成本” 的組合優(yōu)勢(shì)，在閔行區(qū)商辦市場(chǎng)中形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力，尤其適配需平衡 “交通便利性、成本控制、產(chǎn)業(yè)協(xié)同” 的區(qū)域總部、數(shù)字經(jīng)濟(jì)及文創(chuàng)企業(yè)。建議企業(yè)結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)屬性與團(tuán)隊(duì)規(guī)模綜合評(píng)估，若需進(jìn)一步優(yōu)化租賃條款，可委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，最大化選址價(jià)值。

上海閔行區(qū)七寶萬(wàn)金中心招商招租電話(huà)：021-64398555

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