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上海青浦區青浦新城青浦寶龍廣場招商綜合評估報告：招租、出售與企業選址決策深度分析

發布時間：2025-09-13 瀏覽次數：45 來源：www.bjhksj.com.cn

上海青浦區青浦新城青浦寶龍廣場招商招租出售電話：021-64398555

一、上海青浦新城青浦寶龍廣場報告基礎信息

1.1 報告用途

為企業董事長及戰略決策層提供青浦寶龍廣場租賃、購置及選址的專業分析，覆蓋區位價值、產業適配、硬件配置、成本效益等核心維度，支撐決策科學性與合理性，規避運營風險。

1.2 編制對象

企業董事長、戰略規劃部、行政選址團隊及投資決策委員會

1.3 數據時效

截至 2025 年 9 月（基于《2025 年青浦新城發展行動方案》、項目開發商寶龍集團官方公示、實地調研數據及第三方機構《2025 年上海青浦區商業辦公園區市場報告》）

1.4 編輯人

上海梧桐聯行產業招商選址專家組（具備 12 年以上上海郊區商業辦公項目評估經驗，服務超 70 家商貿服務、數字經濟、智能制造領域企業選址，2024 年上海產業園區選址咨詢服務滿意度 TOP3，參與 2 項上海市商業辦公項目選址標準制定，核心成員持有注冊房地產估價師、產業規劃師資質）

二、上海青浦新城青浦寶龍廣場項目介紹

2.1 基礎信息

項目位置：上海市青浦區青浦新城淀山湖大道 152 弄，屬青浦新城核心商業辦公板塊，緊鄰淀山湖大道主干道，距離虹橋國際開放樞紐約 28 分鐘車程，是青浦新城 “產城融合” 的關鍵商業辦公載體；

開發運營：由寶龍集團（中國商業地產 TOP10 企業）開發運營，2018 年竣工投用，定位 “商業 + 辦公” 復合型綜合體，重點承載商貿服務、數字經濟配套、專業服務等產業，已運營 7 年，出租率長期穩定在 85% 以上；

建筑規模：總占地面積約 8.2 萬平方米，總建筑面積約 25 萬平方米，容積率 2.8，綠化率 25%；由 2 棟 18 層甲級辦公樓（A/B 棟）、1 座 10 萬平方米購物中心（青浦寶龍廣場）及 3 棟 5 層獨棟商辦樓組成，地下停車位 1200 個（含 60 個新能源充電樁，車位配比 1:50，高于區域商業辦公項目平均 1:60 的標準）；

入駐現狀：截至 2025 年 9 月，辦公部分出租率達 87%（青浦區同類型商業辦公項目平均出租率 78%），入駐企業 45 家，其中商貿服務類占比 40%（代表企業：某跨境電商區域運營中心、某品牌零售總部）、數字經濟配套類占比 30%（代表企業：某互聯網營銷公司、某數據服務提供商）、專業服務類占比 30%（代表企業：某律師事務所、某財稅咨詢公司），產業關聯度達 75%。

2.2 核心特色

地鐵上蓋優勢：緊鄰地鐵 17 號線淀山湖大道站（步行 3 分鐘可達），實現 “辦公 - 商業 - 地鐵” 無縫銜接，員工通勤與商務出行效率顯著提升；

商業辦公聯動：自帶 10 萬平方米購物中心（含永輝超市、萬達影城、海底撈等 150 + 品牌），辦公與商業資源互補，企業商務接待、員工日常消費無需外出；

靈活空間設計：甲級辦公樓標準層面積 1200 平方米，可分割為 100-1200 平方米單元；獨棟商辦樓面積 500-1800 平方米，適配不同規模企業需求，整層或整棟租賃支持定制化裝修；

智慧運營配置：全樓覆蓋 5G 網絡（中國移動、電信、聯通三網冗余），配備智能門禁（人臉識別 + 刷卡雙驗證）、智能停車系統（車位預約 + 反向尋車）、園區服務 APP（報修、會議室預訂），2024 年獲評 “青浦區智慧商業辦公示范項目”。

三、上海青浦新城青浦寶龍廣場區位介紹

3.1 地理坐標與戰略價值

板塊定位：位于青浦新城 “中央商務區” 與 “商業活力區” 交匯節點，納入《上海市青浦新城總體規劃（2021-2035 年）》“重點商業辦公載體清單”，同時享受虹橋國際開放樞紐西向輻射、長三角生態綠色一體化發展示范區政策紅利，是青浦 “承接虹橋商貿外溢、服務長三角消費市場” 的核心節點；

區域經濟密度：

產業密度：半徑 3 公里內聚集商貿服務、數字經濟、智能制造配套企業超 220 家，2024 年青浦新城商貿服務業營收突破 680 億元，占全區商貿總額的 45%；

商業密度：3 公里內覆蓋青浦寶龍廣場、萬達茂、吾悅廣場 3 大商業綜合體，2024 年青浦新城社會消費品零售總額達 115 億元，人均商業面積 1.4 平方米（高于上海郊區平均水平 18%）；

戰略紅利：北接虹橋國際中央商務區（車程 28 分鐘），可共享進博會會展資源、虹橋跨境電商港資源；南連長三角生態綠色一體化發展示范區（車程 35 分鐘），可對接蘇浙皖企業跨區域商貿合作，2024 年園區 20% 的企業通過該通道拓展長三角業務。

3.2 區域發展潛力

青浦區 2025 年計劃實施商貿及辦公載體項目 28 項，年度投資額 180 億元，重點推進青浦新城中央商務區擴容、虹橋 - 青浦商貿走廊建設，新增商業辦公載體面積 35 萬平方米；

青浦新城作為上海五大新城之一，2025-2030 年將重點培育 “商貿服務 + 數字經濟” 千億級產業集群，預計未來三年區域商業辦公需求年均增長 16%，租金年均漲幅 2.5%-3.5%。

四、上海青浦新城青浦寶龍廣場區域產業分析定位

4.1 青浦區產業規劃

青浦區 2024 年地區生產總值達 1380 億元，構建 “3+3+3” 千百億產業體系，與本項目高度適配的核心產業包括：

商貿服務：聚焦跨境電商、品牌零售、會展服務，2024 年引進跨境電商企業 86 家，培育市級 “重點商貿企業” 32 家，虹橋 - 青浦商貿走廊年交易額突破 1200 億元，計劃 2025 年商貿服務業營收突破 800 億元；

數字經濟配套：圍繞工業軟件、互聯網營銷、數據服務，為智能制造企業提供配套支撐，2024 年數字經濟配套企業營收達 210 億元，占全區數字經濟總營收的 20%，計劃 2025 年培育 15 家行業領軍配套企業；

專業服務：圍繞商貿、制造企業需求，發展法律、財稅、人力資源服務，2024 年專業服務業營收增速達 22%，高于全區服務業平均增速 7 個百分點，計劃 2025 年專業服務企業數量突破 500 家。

4.2 項目與區域產業適配性

本項目與青浦區產業規劃形成三大適配方向，實現 “產業 - 空間 - 資源” 深度協同：

商貿服務領域：地鐵上蓋 + 商業聯動優勢，為跨境電商、品牌零售企業提供 “辦公 + 展示 + 倉儲” 一體化空間，2024 年某跨境電商企業入駐后，依托寶龍購物中心客流開展線下體驗活動，線上訂單增長 40%；

數字經濟配套領域：甲級辦公樓層高 3.8 米、荷載 300kg/㎡，適配數據服務器、營銷設備，2024 年某互聯網營銷公司在此搭建直播團隊，借助園區商業客流開展直播帶貨，年度營收增長 35%；

專業服務領域：靈活分割的中小面積單元（100-500 平方米），適合律師事務所、財稅咨詢公司，2024 年某律師事務所入駐后，為周邊 25 家商貿企業提供法律服務，客戶獲取成本降低 25%。

五、上海青浦新城青浦寶龍廣場產業聚集情況

5.1 項目內部產業分布

產業占比：商貿服務類 40%（某跨境電商區域運營中心、某品牌零售總部）、數字經濟配套類 30%（某互聯網營銷公司、某數據服務提供商）、專業服務類 30%（某律師事務所、某財稅咨詢公司）；

協作效應：園區年均舉辦 “商貿對接會” 10 場、“數字營銷沙龍” 8 場，2024 年促成跨企業合作 25 項。例如，某互聯網營銷公司為園區內跨境電商企業提供推廣服務，幫助其海外訂單增長 30%；某財稅咨詢公司為數字經濟企業提供稅務籌劃，降低企業運營成本 15%。

5.2 周邊產業集群（3 公里內）

商貿服務集群：以青浦寶龍廣場、萬達茂為核心，聚集跨境電商、品牌零售企業 90 余家（如某跨境電商平臺、某運動品牌區域總部），2024 年營收達 320 億元，形成 “線上運營 + 線下體驗” 完整商貿鏈條，與園區商貿企業合作開展聯合促銷活動，2024 年聯合活動帶動銷售額超 5000 萬元；

數字經濟配套集群：圍繞市西軟件園，聚集互聯網營銷、數據服務企業 60 余家（如某廣告技術公司、某云計算服務商），2024 年產值達 180 億元，園區數字經濟配套企業與該集群合作開發 “商貿數據管理系統”，2024 年聯合申報市級專項項目 2 個，獲補貼總額超 300 萬元；

專業服務集群：聚焦法律、財稅、人力資源服務，聚集企業 50 余家（如某大型律所青浦分所、某上市人力公司），2024 年營收達 95 億元，園區專業服務企業與該集群共享客戶資源，2024 年合作完成 30 個跨區域服務項目。

六、上海青浦新城青浦寶龍廣場交通優勢

6.1 軌道交通網絡

已運營線路：緊鄰地鐵 17 號線淀山湖大道站（步行 3 分鐘可達），17 號線 30 分鐘直達虹橋樞紐（換乘 2 號線至人民廣場 45 分鐘、徐家匯 50 分鐘），可銜接 11 號線（嘉定方向）、13 號線（普陀方向），日均輸送園區員工超 800 人次；

在建 / 規劃線路：上海示范區線（在建，2027 年通車）在 17 號線青浦新城站設換乘點，未來 30 分鐘直達蘇州吳江、嘉興嘉善；嘉青松金線（在建）貫穿嘉定安亭、青浦新城、松江新城，進一步強化跨區通勤。

6.2 道路交通系統

高速與快速路：緊鄰滬渝高速（G50）青浦城區出口（3 公里，車程 10 分鐘）、崧澤高架西延伸段（4 公里，車程 12 分鐘），28 分鐘直達虹橋樞紐，45 分鐘覆蓋青浦全區（朱家角、徐涇等板塊），1 小時內可達蘇州昆山、嘉興嘉善等長三角城市，滿足企業跨區域物流與商務出行需求；

地面干道：周邊淀山湖大道、外青松公路、漕盈路等主干道形成 “三橫三縱” 路網（三橫：北青公路、崧澤高架、盈港路；三縱：外青松公路、漕盈路、匯金路），均為雙向 6-8 車道，大型貨車可全天通行（園區設專屬貨車裝卸區，層高 4.5 米，荷載 5.0kN/㎡）；

公交網絡：周邊 500 米內設 4 個公交站點（青浦 1 路、青浦 5 路、青浦 16 路、青浦 25 路），覆蓋青浦新城核心區及 17 號線各站點，日均發車頻次 12 分鐘 / 班，滿足員工短途通勤。

6.3 交通效率與物流配套

對外交通：虹橋國際機場（實測車程 28 分鐘，距離 22 公里，經崧澤高架直達）、虹橋火車站（實測車程 30 分鐘，距離 23 公里）、上海浦東國際機場（實測車程 1 小時 10 分鐘，距離 70 公里，經 G50 轉迎賓高速）；

物流配套：園區內設 800 平方米物流中轉區（層高 4.5 米，荷載 5.0kN/㎡），可滿足中小型貨車裝卸；周邊 3 公里內有順豐、京東、三通一達物流網點，日均貨物處理量超 600 噸，企業物流成本較上海市區低 18%-23%（如 1 噸貨物發往蘇州，園區周邊物流報價 75 元，市區報價 95 元）。

七、上海青浦新城青浦寶龍廣場項目參數

7.1 建筑核心參數

總體布局：2 棟 18 層甲級辦公樓（A/B 棟）、3 棟 5 層獨棟商辦樓、1 座 10 萬平方米購物中心，地下 2 層停車場；

各產品參數：

甲級辦公樓：標準層面積 1200 平方米，層高 3.8 米（凈高 2.9 米），得房率 70%，荷載 300kg/㎡，可分割為 100-1200 平方米單元；

獨棟商辦樓：面積 500-1800 平方米，層高 4.2 米（凈高 3.2 米），得房率 85%，荷載 350kg/㎡，適合中型企業總部或研發中心；

購物中心：地上 5 層、地下 1 層，涵蓋零售、餐飲、娛樂、超市等業態，與辦公區通過連廊連接；

綠色與節能：外墻采用中空 LOW-E 玻璃（隔熱節能率 28%），公共區域采用 LED 節能照明（能耗較傳統照明低 42%），園區綠化覆蓋率 25%（高于上海市商業辦公項目平均水平 5 個百分點）。

7.2 硬件與智能配置

電梯系統：甲級辦公樓每棟配備 4 部客梯（載重 1.6 噸，速度 2.0 米 / 秒）+1 部貨梯（載重 2.0 噸，速度 1.5 米 / 秒），高峰期（8:30-9:30）平均等待時間≤35 秒；獨棟商辦樓每棟配備 2 部客梯（載重 1.3 噸，速度 1.5 米 / 秒）；

供電系統：雙回路供電（來自青浦變電站、淀山湖變電站），電壓穩定率 99.9%，斷電切換時間＜15 秒；支持企業定制化用電需求（如數據服務器增容，最大增容至 400kVA）；

網絡配置：全樓覆蓋 5G 網絡（三網冗余），主干網絡采用萬兆光纖，企業可申請專線接入（千兆專線月租 2600 元，低于市場均價 13%）；

安防系統：周界紅外報警系統（報警響應時間＜12 秒）、公共區域高清監控（存儲周期 30 天，支持移動終端查看）、智能訪客機（人臉識別 + 身份證核驗 + 預約碼驗證），2024 年通過上海市 “平安商業辦公園區” 認證。

八、上海青浦新城青浦寶龍廣場周邊競品分析

8.1 競品一：青浦吾悅廣場（青浦區淀山湖大道 1555 號）

基礎信息：總建筑面積 30 萬平方米（含 8 萬平方米辦公），2017 年投用，新城控股開發運營，定位 “商業 + 辦公” 綜合體，主導產業為商貿服務、兒童產業配套；

優勢：

商業人氣旺：購物中心兒童業態占比高（30%），家庭客群流量大，適合兒童相關配套企業；

軌交更近：距離 17 號線淀山湖大道站步行 2 分鐘，軌交通勤略優；

短板：

成本較高：2025 年租金 2.3 元 / 平方米 / 天（比本項目高 27.8%），物業費 30 元 / 平方米 / 月（高 20%），500 平方米辦公月均成本超 4 萬元；

辦公密度大：甲級辦公樓容積率 3.5（本項目 2.8），人均辦公面積僅 7 平方米（本項目 10 平方米），辦公舒適度低；

產業適配窄：聚焦兒童產業配套，對數字經濟、專業服務企業適配性弱。

8.2 競品二：富紳國際（青浦區外青松公路 5799 號）

基礎信息：總建筑面積 12 萬平方米（純辦公），2019 年投用，富紳集團開發運營，定位 “中小型企業辦公載體”，主導產業為建筑設計、貿易咨詢；

優勢：

面積靈活：最小單元 50 平方米，適合微型初創企業；

租金略低：2025 年租金 1.6 元 / 平方米 / 天（比本項目低 11.1%）；

短板：

商業配套弱：無自帶購物中心，員工餐飲、商務接待需依賴外部（最近商業體 1.5 公里）；

交通不便：距離 17 號線青浦新城站 1.8 公里，無接駁班車，員工通勤耗時久；

硬件老化：無 5G 覆蓋，空調僅工作日 8:30-18:00 運行（無法滿足加班需求）。

8.3 本項目競爭壁壘

成本與舒適度平衡：租金 1.8 元 / 平方米 / 天，僅為青浦吾悅廣場的 78%，且容積率 2.8（低于吾悅廣場 3.5），人均辦公面積 10 平方米，兼顧成本與舒適度；

商業辦公聯動：自帶 10 萬平方米購物中心，商業配套豐富度遠超富紳國際，企業商務接待、員工消費無需外出，辦公效率提升 30%；

產業適配廣：覆蓋商貿、數字配套、專業服務三類企業，而競品僅適配單一產業；

交通效率高：地鐵 17 號線步行 3 分鐘，比富紳國際（1.8 公里）通勤效率高 80%，比吾悅廣場差距微小但辦公密度更低。

九、上海青浦新城青浦寶龍廣場項目競爭核心優勢

9.1 地鐵上蓋與商業聯動優勢

地鐵 17 號線淀山湖大道站步行 3 分鐘，日均輸送員工超 800 人次，員工通勤滿意度達 88%（2024 年園區調研），人才留存率高于區域平均水平 9 個百分點；

自帶 10 萬平方米購物中心，150 + 品牌涵蓋餐飲、零售、娛樂，企業商務接待可直接在購物中心高端餐廳（如海底撈、西貝）舉辦，2024 年園區企業商務接待成本比外部餐廳低 15%；員工午餐選擇豐富（人均 15-30 元），就餐時間縮短至 20 分鐘，辦公效率提升 20%。

9.2 成本與空間靈活性優勢

租金 1.8 元 / 平方米 / 天，低于區域同類項目平均水平 12%，500 平方米辦公三年租賃期可節省成本超 16 萬元；物業費 25 元 / 平方米 / 月，含公共區域能耗，綜合成本比青浦吾悅廣場低 22%；

空間可分割為 100-1800 平方米，適配從初創企業（100 平方米）到中型總部（1800 平方米）的全周期需求，2024 年園區 30% 的企業因業務擴張實現 “原地擴容”，避免搬遷成本。

9.3 產業協同與政策適配優勢

與周邊三大產業集群聯動，年均組織企業參觀交流 12 場，2024 年促成跨集群合作 25 項，園區企業平均業務拓展周期縮短 2.5 個月；

園區設立 “政策服務專員”，協助企業申報青浦區商貿補貼、人才公寓、場景開放等政策，2024 年入駐企業平均每家獲政策資金 15 萬元，高于區域平均水平 5 萬元，政策申報成功率 72%（上海市平均 60%）。

9.4 運營服務與品牌優勢

開發商為寶龍集團（商業地產 TOP10），物業為國家一級資質的寶龍物業，提供 24 小時安保、定制化清潔、會議接待等服務，2024 年物業滿意度達 90%；

園區定期舉辦 “企業沙龍”“政策解讀會”，2024 年開展活動 32 場，幫助企業對接資源超 100 次，其中 15 家企業通過活動達成合作，合作金額超 8000 萬元。

十、上海青浦新城青浦寶龍廣場商業配套

10.1 項目內部配套

商務配套：

會議中心：2 間中小型會議室（容納 20-30 人）、1 間大型會議廳（容納 80 人），配備高清投影、音響設備，對外收費 250 元 / 小時（園區企業享 5 折），2024 年承接企業會議、行業沙龍超 60 場；

企業服務中心：提供工商注冊、知識產權代理、政策申報協助等服務（與第三方機構合作，園區企業享服務費 7 折），2024 年協助 15 家企業完成注冊，35 家企業申報政策；

金融配套：工商銀行、招商銀行 ATM 機（支持現金存取、對公轉賬），與上海銀行合作提供 “商貿企業信用貸款”（利率 5.0%，低于市場平均利率 0.4 個百分點）；

生活配套：

餐飲配套：購物中心內涵蓋海底撈、西貝、星巴克、麥當勞等 50 + 餐飲品牌，園區內設員工食堂（容納 300 人，人均 15-20 元，提供早餐、午餐）；

便利服務：購物中心內有永輝超市（7:30-22:00）、全家便利店（24 小時）、菜鳥驛站（收發快遞，9:00-20:00）、小型醫務室（基礎醫療 + 體檢預約，配備 1 名執業護士）；

休閑設施：購物中心屋頂花園（免費開放，配備休息座椅）、健身房（24 小時開放，園區企業員工享 8 折會員價）、萬達影城（企業包場享 7 折優惠）。

10.2 周邊配套（3 公里內）

商業購物：青浦萬達茂（2.5 公里，含永輝超市、萬達影城、兒童游樂區）、吾悅廣場（1.0 公里，含優衣庫、海底撈）；

醫療健康：上海市青浦區中醫醫院（3.0 公里，二級甲等，提供企業團檢服務，人均 550-750 元）、青浦新城社區衛生服務中心（1.5 公里，基礎醫療，醫保定點）；

教育資源：青浦實驗中學（2.0 公里，區重點）、青浦實驗小學（2.5 公里，區重點）、青浦世界外國語幼兒園（1.8 公里，一級幼兒園）；

休閑生態：青浦環城水系公園（1.2 公里，4A 級景區，含騎行道、草坪廣場）、上達河中央公園（2.0 公里，生態休閑區）。

十一、上海青浦新城青浦寶龍廣場區域產業優惠扶持政策

11.1 研發與商貿支持

商貿補貼：跨境電商、品牌零售企業年度銷售額超 5000 萬元的，按銷售額 1%-2% 給予補貼，單個企業年補貼上限 200 萬元；2024 年青浦區有 45 家企業獲得該補貼，平均每家獲補 85 萬元；

設備補貼：數字經濟配套企業購買數據服務器、營銷設備，按購置費 15%-25% 補貼，單個項目最高 200 萬元；2024 年園區某互聯網營銷公司獲補貼 68 萬元，用于直播設備升級；

會展支持：企業參與進博會、長三角商貿博覽會等展會，按展位費 50%-60% 補貼，單個展會最高補貼 50 萬元；2024 年園區 12 家企業獲得該補貼，平均每家獲補 22 萬元。

11.2 人才保障支持

人才公寓：商貿、數字經濟領域核心人才（如運營總監、技術主管）可申請青浦區人才公寓，月租金補貼 2000-3500 元 / 套（按人才等級劃分），補貼期限 3 年；青浦新城每年提供 180 套人才公寓配額，園區企業優先申請；

子女教育：重點產業人才子女優先入讀青浦實驗中學、青浦實驗小學等優質學校；外籍人才子女可申請青浦世界外國語學校，政府提供入學咨詢協助；

技能培訓補貼：企業組織員工參加商貿運營、數字營銷等技能培訓，按培訓費 15%-20% 補貼，單企業年補貼上限 15 萬元；2024 年園區有 9 家企業獲得該補貼，平均每家獲補 8.5 萬元。

11.3 場景開放與金融支持

場景對接：企業研發的商貿數據系統、數字營銷工具，可優先接入青浦新城商貿平臺、市西軟件園測試場景，測試期給予最高 40 萬元補貼；2024 年園區 1 家數據服務企業通過該政策獲得場景資源，產品迭代周期縮短 2 個月；

基金支持：青浦區商貿產業基金（總規模 20 億元）、數字經濟配套基金（總規模 15 億元）優先投資園區企業，單個項目投資上限 4000 萬元；2024 年園區某跨境電商企業獲基金投資 1500 萬元，用于海外倉建設；

貸款貼息：企業用于商貿擴張、設備采購的銀行貸款，按基準利率 35%-45% 貼息，單企業年貼息上限 50 萬元，貼息期限 3 年；2024 年園區企業平均獲貼息 23 萬元，降低融資成本 32%。

11.4 綠色低碳支持

綠電補貼：企業使用購物中心分布式光伏電力（綠電），按用電量 0.08 元 / 千瓦時補貼，單企業年補貼上限 8 萬元；2024 年園區 4 家企業獲得該補貼，平均每家獲補 5.8 萬元；

節能改造資助：企業實施辦公區域節能改造（如 LED 照明更換、空調系統優化），按改造費用 25% 補貼，單個項目最高 100 萬元；2024 年園區某財稅咨詢公司改造節能照明，獲補貼 22 萬元，年節電 60 萬度。

十二、上海青浦新城青浦寶龍廣場出租與出售方案

12.1 出租方案（500 平方米辦公空間）

推薦位置：甲級辦公樓 A 棟 10 層東側單元（500 平方米），東南朝向，采光充足（上午 9:00 - 下午 4:30 無遮擋），視野覆蓋青浦環城水系公園，室內噪音≤42 分貝（實測），適配跨境電商運營、互聯網營銷、財稅咨詢等企業；

租金標準：1.8 元 / 平方米 / 天（基于 2025 年 9 月市場調研，青浦區同類型商業辦公項目租金區間 2.0-2.8 元 / 平方米 / 天，屬中等偏低水平，成本優勢顯著）；

相關費用：

物業費：25 元 / 平方米 / 月（含公共區域保潔、安保、公共設施維護、中央空調公共區域能耗），月支出 12,500 元；

停車費：建議租賃 5 個車位（滿足 15-25 人團隊需求），月租金 1000 元 / 個，月支出 5,000 元；

其他費用：甲級辦公樓空調費按實際用量計費（0.9 元 / 千瓦時），月均費用約 1,500 元（按日均使用 7 小時、3 臺空調計算）；

月均總成本：租金（500×1.8×30=27,000 元）+ 物業費（12,500 元）+ 停車費（5,000 元）+ 空調費（1,500 元）≈46,000 元；

租賃條款：

租賃期限：2 年起簽，續約可優先鎖定房源，租金遞增幅度為每年 2.5%（符合青浦區商業辦公項目租金常規漲幅，2024 年區域平均漲幅 2.8%）；

免租期：簽約 24 個月及以上，享 2 個月免租期（含 1.5 個月裝修期 + 0.5 個月運營籌備期），免租期內僅需支付物業費（月支出 12,500 元），可節省租金 54,000 元；

付款方式：押二付一（企業友好型方式），押金金額為 2 個月租金 + 1 個月物業費（27,000×2 + 12,500 = 66,500 元）；年付可協商 1% 租金優惠（年租金節省 9,720 元）；

裝修要求：提供基礎裝修（墻面刷白、地面地磚、吊頂），企業二次裝修需提交方案并經園區審核（審核周期 5 個工作日），裝修押金 40 元 / 平方米（20,000 元，裝修完成后 3 個月內退還，無損壞則全額返還）。

12.2 出售方案

出售面積與售價：

甲級辦公樓：面積 350-1200 平方米（可分割，主力戶型 500 平方米、800 平方米），售價 2.0 萬元 / 平方米（總價區間 700 萬元 - 2400 萬元）；

獨棟商辦樓：面積 800-1800 平方米（整棟出售），售價 2.2 萬元 / 平方米（總價區間 1760 萬元 - 3960 萬元）；

核心優勢：

甲級辦公樓：地鐵上蓋 + 商業聯動，適合商貿服務、數字經濟配套企業，整層購買享專屬電梯廳，可定制企業 LOGO 展示面；

獨棟商辦樓：層高 4.2 米、得房率 85%，適合中型企業總部，附贈 50-100 平方米露臺，地下可做倉儲或員工活動室（荷載 350kg/㎡）；

購買權益：

產權年限：40 年商業辦公產權；

交付標準：毛坯交付（可委托寶龍物業定制裝修，裝修費另計）；

增值服務：購買企業優先獲得購物中心廣告位使用權（每年 3 個月免費）、優先申請青浦區商貿產業基金，免費使用園區會議中心（每年 80 小時）。

12.3 空調系統說明

系統類型：甲級辦公樓采用集中式中央空調（約克品牌），分層獨立控制；獨棟商辦樓采用 VRV 分體式中央空調（美的品牌），分區域獨立控制；

運行時間：

常規時段：周一至周五 8:30-18:00（免費包含在物業費內）；

加班時段：周一至周五 18:00-24:00、周末及節假日，可申請開啟（需提前 4 小時報備）；

計費方式：

常規時段：甲級辦公樓中央空調費含在物業費內；獨棟商辦樓按實際用量計費（0.9 元 / 千瓦時）；

加班時段：所有產品均按實際用量計費（0.9 元 / 千瓦時），無額外服務費；

溫控與凈化：夏季室內溫度穩定在 25±1℃，冬季穩定在 22±1℃；新風系統配備高效過濾器（PM2.5 過濾率 92%），符合《室內空氣質量標準》（GB/T 18883-2002），適配辦公及輕型研發需求。

十三、梧桐聯行專家組研判分析總結

13.1 核心價值評估

青浦寶龍廣場作為青浦新城核心區 “地鐵上蓋 + 商業辦公聯動” 的復合型載體，核心價值集中于 “交通便利 + 商業配套 + 成本可控” 三大維度，在青浦區商業辦公項目市場中形成差異化競爭力：

交通與商業聯動優勢：地鐵 17 號線步行 3 分鐘 + 自帶 10 萬平方米購物中心，員工通勤與商務接待效率顯著，2024 年園區企業辦公效率比區域平均水平高 25%，員工滿意度達 88%；

成本與空間靈活性優勢：租金低于區域平均 12%，3 年租賃期（500 平方米）可節省成本超 16 萬元；空間可分割為 100-1800 平方米，適配企業全周期發展，30% 的企業實現 “原地擴容”；

產業協同與政策適配優勢：與周邊商貿、數字配套集群聯動，年均促成合作 25 項，企業業務拓展周期縮短 2.5 個月；政策申報成功率 72%，年均獲補貼 15 萬元，降低運營成本；

品牌與運營保障：寶龍集團開發 + 一級資質物業，后期管理穩定；年均開展 32 場企業活動，資源對接效率高，15 家企業通過活動達成合作，合作金額超 8000 萬元。

13.2 風險提示

商業競爭壓力：3 公里內有吾悅廣場、萬達茂 2 大競品商業體，購物中心客流存在分流風險，可能影響園區商貿企業線下體驗活動效果；

辦公密度波動：甲級辦公樓高峰期（如節假日前后）可能出現電梯擁堵（平均等待時間增至 45 秒），需錯峰通勤；

租金漲幅預期：青浦新城未來三年新增商業辦公載體 35 萬平方米，2026 年后可能出現供過于求，租金漲幅可能降至 2%-2.5%，低于當前預期；

業態混雜影響：商業與辦公業態聯動的同時，可能存在購物中心客流對辦公區安靜環境的干擾（如周末促銷活動噪音）。

13.3 選址適配建議

13.3.1 優先適配企業類型

商貿服務企業：跨境電商、品牌零售、會展服務企業（員工 15-50 人），需地鐵便利、商業配套支撐線下體驗，可依托虹橋 - 青浦商貿走廊拓展業務；

數字經濟配套企業：互聯網營銷、數據服務、直播運營企業，需靈活空間、24 小時空調（滿足加班需求），可與周邊數字集群合作；

專業服務企業：律師事務所、財稅咨詢、人力資源公司（需求 100-500 平方米），需貼近商貿企業集群，便于獲取客戶資源；

投資型企業：關注資產保值的企業，可購置甲級辦公樓（青浦新城商業辦公地產年均增值率 3.5%-4.5%），租金回報率達 3.2%（高于上海市區平均 3%）。

13.3.2 謹慎適配企業類型

重型研發企業：需高荷載（＞350kg/㎡）、大型研發設備，園區荷載與空間無法滿足；

純市區通勤企業：員工主要來自上海市區（如靜安、黃浦），軌交通勤時間超 1 小時，可能影響團隊穩定性；

對安靜環境高要求企業：如科研、設計企業，可能受購物中心客流噪音干擾。

13.3.3 決策建議

租賃決策：優先選擇甲級辦公樓 A 棟 8-12 層（中高區，噪音低、視野好），簽約 3 年享 2 個月免租期，同步申請 “商貿補貼” 與 “人才公寓”，降低成本；

購置決策：短期持有（3-5 年）建議選擇甲級辦公樓 500 平方米戶型（流動性好），長期持有（5 年以上）建議選擇獨棟商辦樓（稀缺性強，增值率高）；

成本優化：員工通勤可錯峰使用電梯（如 9:30 后到崗）；商務接待可利用購物中心企業優惠（如包場 7 折）；

風險規避：簽約時明確租金遞增幅度（鎖定 2.5% 以內）；購置前核實產權分割可行性（甲級辦公樓支持分割）；關注青浦新城新增載體進度，避免后期被動。

13.4 總結

青浦寶龍廣場憑借 “地鐵上蓋 + 商業辦公聯動 + 成本優勢” 的組合，在青浦新城商業辦公項目中極具競爭力，尤其適配需平衡 “通勤效率、商務配套、運營成本” 的商貿服務、數字經濟配套及專業服務企業。從長期看，青浦新城 “商貿服務 + 數字經濟” 產業集群持續壯大，商業辦公需求年均增長 16%，項目資產保值增值潛力顯著（預計 2025-2030 年均價年均增長 3.5%）。

建議企業結合自身規模、產業屬性及通勤需求綜合評估：若屬于商貿、數字配套、專業服務領域，且員工以青浦及虹橋周邊為主，項目是優選；若為重型研發、純市區通勤企業，需選擇更適配的載體。決策前可委托上海梧桐聯行與開發商協商條款（如免租期延長、購置折扣），最大化選址價值。

上海青浦區青浦新城青浦寶龍廣場招商招租出售電話：021-64398555

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