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上海寫字樓出租網(wǎng)（http://www.bjhksj.com.cn/）：虹橋商務(wù)區(qū)的「新時(shí)代」

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[ 導(dǎo)讀 ]

「新時(shí)代」下的虹橋商務(wù)區(qū)

或?qū)⒊掷m(xù)催熱辦公物業(yè)

「十九大」之后，中國進(jìn)入了一個(gè)「新時(shí)代」。

報(bào)告中指出，我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，這對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式提出了新的要求和目標(biāo)，這就是建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系；而建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系則要以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，在中高端消費(fèi)、創(chuàng)新引領(lǐng)、綠色低碳、共享經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代供應(yīng)鏈、人力資本服務(wù)等領(lǐng)域培育新增長點(diǎn)、形成新動(dòng)能。

與此同時(shí)，作為中國經(jīng)濟(jì)改革橋頭堡的上海，也再次明確了以自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)為突破口，加快構(gòu)建開放型經(jīng)濟(jì)新體制，建設(shè)國際金融中心的發(fā)展目標(biāo)。作為上海著力建設(shè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，虹橋商務(wù)區(qū)自然也是新時(shí)代上海城市發(fā)展的重要一環(huán)。

新時(shí)代下的虹橋商務(wù)區(qū)扮演什么角色？

在上海建立國際金融中心，需要以目前的高科技行業(yè)、高端制造業(yè)以及國際貿(mào)易服務(wù)為抓手，開辟新的發(fā)展空間，在陸家嘴已經(jīng)開發(fā)完畢之后，作為上海第二個(gè)全力打造的商務(wù)區(qū)，虹橋商務(wù)區(qū)在打造國際金融中心過程中的分量不可謂不重。

拓展開放新格局：「軌陸空」三位一體綜合交通體系

報(bào)告中提出以「一帶一路 」建設(shè)為重點(diǎn)，加強(qiáng)創(chuàng)新能力開放合作，形成陸海內(nèi)外聯(lián)動(dòng)、東西雙向互濟(jì)的開放格局；而加強(qiáng)東西方雙向開放與交流的現(xiàn)實(shí)條件，首當(dāng)其沖的便是交通了。就綜合交通系統(tǒng)來看，虹橋商務(wù)區(qū)是目前上海唯一一個(gè)集軌、陸、空交通于一體的商務(wù)區(qū)，比其他地方更有能力擔(dān)當(dāng)拓展雙向開放格局這一任務(wù)。虹橋樞紐鐵路、民航輸送量已占全市 45% ，其中，鐵路輸送量占全市 64% 。上半年，虹橋樞紐總客流人數(shù)達(dá) 18982.41 萬人次，同比上漲 13.68% ，日均客流 104.87 萬人次。

虹橋樞紐輸送量全市占比

數(shù)據(jù)來源：虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)官方網(wǎng)站 ?克而瑞咨詢制圖

另外，根據(jù)規(guī)劃虹橋未來將擁有十條磁懸浮列車的站臺(tái)，三十條城際及高速列車的站臺(tái)，一個(gè)能容五條線路的地鐵站，兩個(gè)能容納國內(nèi)國際航班的機(jī)場(chǎng)航站樓和一個(gè)新的城際巴士總站；多種交通方式聯(lián)運(yùn)，已使得虹橋成為世界規(guī)模最大、功能最全的綜合交通樞紐之一。這自然成為了虹橋商務(wù)區(qū)推動(dòng)?xùn)|西開放格局與吸引大量跨國企業(yè)入駐的一個(gè)得天獨(dú)厚的條件。

培育產(chǎn)業(yè)新增長：會(huì)展服務(wù)業(yè)等六大產(chǎn)業(yè)

建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的的一個(gè)重要引擎就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。眾所周知，虹橋商務(wù)區(qū)最大的一個(gè)助推器便是圍繞國家會(huì)展中心及其吸附效應(yīng)所形成的會(huì)展服務(wù)業(yè)，今年以來，國家會(huì)展中心已舉辦 37 場(chǎng)展覽，包括服裝服飾展、國際汽車展、國際醫(yī)藥展等，共吸引 30 萬觀眾，可帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)約 2000 億元的經(jīng)濟(jì)效益。

虹橋商務(wù)區(qū)六大產(chǎn)業(yè)

資料來源：公開資料 ?克而瑞咨詢制圖

除會(huì)展服務(wù)業(yè)之外，虹橋商務(wù)區(qū)還聚集了流通服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)，這些代表未來發(fā)展方向的產(chǎn)業(yè)將會(huì)培育出新的產(chǎn)業(yè)增長點(diǎn)，使得虹橋商務(wù)區(qū)比其他區(qū)域更具高端產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

形成經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能：優(yōu)質(zhì)企業(yè)集聚效應(yīng)

截至 2017 年 8 月，虹橋商務(wù)區(qū)主功能區(qū)入駐企業(yè)累計(jì) 2154 戶，其中核心區(qū)共有企業(yè) 997 戶。上半年完成外資備案 50 個(gè)，引進(jìn)合同外資 2793 萬美元，核心區(qū)共有續(xù)存外資 107 家，總計(jì)引進(jìn)外資注冊(cè)資本 40.2 億美元，其中不乏世界 500 強(qiáng)和行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)梅塞爾、羅氏、殼牌、安博物流、格蘭富、阿里巴巴等國內(nèi)外有影響力的企業(yè)。

近百家上市公司區(qū)域總部與房企總部的落戶所構(gòu)建的「總部經(jīng)濟(jì)」將有助于形成虹橋商務(wù)區(qū)乃至上海的經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能。國際金融中心的參與主體仍是企業(yè)，擁有眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)總部的虹橋商務(wù)區(qū)自然也有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

炙手可熱的虹橋商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)

隨著戰(zhàn)略地位的不斷上升和建設(shè)的加速，虹橋商務(wù)區(qū)的辦公集聚效應(yīng)逐步凸顯，常駐人口的增加和大量企業(yè)總部的入駐，也為虹橋商務(wù)區(qū)注入了新的活力。

有人的地方，就有價(jià)值與增值

我們都知道， CBD 最重要的一點(diǎn)是集聚效應(yīng)，國外如紐約曼哈頓、東京銀座，國內(nèi)如上海陸家嘴、香港中環(huán)，這些地方無一不是因?yàn)楦呙芏群蛷?qiáng)大的集聚效應(yīng)才形成了巨大的財(cái)富效應(yīng)。而虹橋商務(wù)區(qū)目前每天的常駐人口高達(dá) 20 多萬，是上海流動(dòng)人口最多的一個(gè)地方，未來也將成為上海最有前景的地方。

從目前上海的情形來看，陸家嘴已開發(fā)完畢，但是上海吸納和集聚財(cái)富的容量仍在擴(kuò)大，因此，下一個(gè)發(fā)展核心區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)在虹橋商務(wù)區(qū)。從資產(chǎn)增值情況來看，核心區(qū)一般比非核心區(qū)平均溢價(jià)率為增值 123.5% 。目前虹橋商務(wù)區(qū)雖然規(guī)劃有 87 平方公里，但最核心的只有 4.7 平方公里，在虹橋商務(wù)區(qū)擁有全業(yè)態(tài)綜合體的未來價(jià)值就如同目前陸家嘴的 IFC 一樣，不僅會(huì)成為未來的城市地標(biāo)，物業(yè)價(jià)值也會(huì)逐年攀升。

核心區(qū)（紅色區(qū)域）僅占虹橋商務(wù)區(qū)總規(guī)劃5.4%

核心區(qū)商辦物業(yè)現(xiàn)狀：建得快，去得也快

到今年 6 月份，虹橋商務(wù)區(qū) 352 棟樓宇已有 344 棟實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂，占總量 97.7% ，建筑總面積 550 萬平方米（規(guī)劃總建筑面積 582 萬平方米，占比 94.5% ），完成竣工備案 310 萬平方米（占比 53.2% ），已投入運(yùn)營的商辦面積達(dá) 114 萬平方米，占商辦總量的 46% 。如此快的建設(shè)速度，背后是政府資源的大力支持與傾斜。

我們?cè)賮砜磾?shù)據(jù)方面的表現(xiàn)。 2017 年前三季度，上海整體寫字樓供應(yīng)量屈指可數(shù)，成交量同比下滑 53% 。但是，虹橋商務(wù)區(qū)所在的閔行區(qū)表現(xiàn)卻極為活躍，以約 27 萬平方米的成交面積位居上海前三季度寫字樓成交面積榜首，占整體交易量的 36.5% 。

整體來說，核心區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)去化較快，一些開盤較早的項(xiàng)目已無貨可售，目前在售體量并不大，在租的項(xiàng)目出租率也比較高。目前在售的幾個(gè)主要項(xiàng)目諸如虹橋協(xié)信中心、中駿廣場(chǎng)、虹橋正榮中心等有少量供貨，其中協(xié)信中心主打「花瓣型」寫字樓與自有商業(yè)配套，據(jù)了解，協(xié)信中心目前僅剩一棟花瓣商業(yè)只租不售；中駿廣場(chǎng)則主打「純商辦綜合體」，去年華夏人壽曾以近 17 億入駐簽約。

虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)二區(qū)（北區(qū)）商辦項(xiàng)目概況

資料來源：CRIC ?克而瑞咨詢制圖

正榮中心則是另一個(gè)相當(dāng)火爆的項(xiàng)目，其主要優(yōu)勢(shì)是昭示性最佳，距離虹橋樞紐最近；項(xiàng)目綠化率和景觀打造也很出色。區(qū)位優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大的產(chǎn)品力帶來了正榮中心的高去化，據(jù)了解，目前正榮中心南區(qū)已基本售罄，廣聯(lián)達(dá)、友邦吊頂、工商銀行、上海市國際展覽有限公司、歐普照明等知名企業(yè)已入駐。

正榮中心區(qū)位

正榮中心南區(qū)實(shí)景圖

正榮中心南區(qū)大堂

另外，正榮中心新推出的北區(qū)項(xiàng)目是核心區(qū)內(nèi)唯一的 5500-6600㎡ 可售獨(dú)棟辦公物業(yè)，這也可見核心區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)的緊俏。目前該區(qū)域建筑外立面接近落成，這樣的稀缺性，勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步加劇其熱度。

正榮中心北區(qū)效果圖

正榮中心北區(qū)實(shí)景圖

從上海五年來辦公物業(yè)的成交價(jià)格走勢(shì)來看，像這樣的區(qū)域唯一可售型獨(dú)棟辦公物業(yè)，已不是未來增值多少的問題，而是買得到買不到的問題。

2012年-2016年上海辦公物業(yè)走勢(shì)

資料來源：CRIC ?克而瑞咨詢制圖

小結(jié)

未來，大虹橋區(qū)域?qū)⒊蔀樯虾！负笫啦闺A段重要的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，上海將形成東有「大浦東」，西有「大虹橋」的「雙引擎」格局，新時(shí)代下快速發(fā)展的虹橋商務(wù)中心，無論從購買自用型寫字樓還是尋求資產(chǎn)增值來說，都是一個(gè)炙手可熱之地。

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