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2021年是上海寫字樓市場回暖的一年。

來自世邦魏理仕發布的報告顯示，2021年，上海寫字樓凈吸納量創歷史新高，約130萬平方米，較2020年增幅達160%。其中，受內資金融服務業、專業服務業、科技新媒體和零售業擴張推動，核心商務區的凈吸納量達41.3萬平方米。

租金也實現了止跌回升，2021年平均租金報價達277元/月/平方米，為五年來首次回升。

除此之外，空置率亦有大幅下降，尤其是前灘錄得2.6%的全上海最低空置率。根據戴德梁行數據統計，2021年上海寫字樓市場錄得空置率降至16%；世邦魏理仕發布的報告也顯示，錄得其空置率為16.6%；仲量聯行數據顯示，2021年上海整體空置率穩步下降至16.5%。而在2020年，上海寫字樓空置率一度超過了20%。

世邦魏理仕報告還顯示，2021年上海寫字樓市場共有17個新項目入市，總計107.1萬平方米，為2020年交付體量的1.6倍，其中約有六成布局在新興商務區，尤其以“世博-前灘-徐匯濱江”為代表的濱江核心發展區的成熟度正在加速進化。

仲量聯行上海商業地產部項目代理服務總監江蘇表示，除內資科技新媒體行業帶動非中央商務區需求外，制造貿易行業的租賃成交加快，同時醫療健康行業的租賃需求也有所增加。

一般而言，上海寫字樓市場主要被細分為核心商務區、新興商務區和商務園區寫字樓。前兩者計入統計的多為優質甲級寫字樓，商務園區主要以產業園區等為載體。

在2021年的第四季度，尤其是在核心區位成熟商務氛圍和租金合理化驅動下，核心商務區凈吸納量開始加速提升，較第三季度增加了5%，以南京西路和淮海中路帶動較為明顯，助推2021年上海寫字樓市場創歷史新高。

就租金水平而言，據戴德梁行數據顯示，2021年上海甲級寫字樓租金整體止跌微升，到第四季度為8.17元/平方米/天，環比呈上漲趨勢，同比2020年四季度微漲0.21%。其中，新興區在優質項目入市的帶動下漲幅更明顯，租金同比增長2.04%，達6.52元/平方米/天。核心區為9.37元/平方米/天，同比2020年四季度上漲0.83%。

世邦魏理仕報告也指出，“受核心商務區韌性復蘇和濱江各板塊煥新崛起的帶動，上海寫字樓市場2021年租金止跌回升，報價和有效租金較去年同期分別上調0.7%和1.2%，引領全國水平。”

具體到商業園區方面，數據顯示，2021年上海商務園區寫字樓市場共錄得14個新增供應交付，共計85.9萬平方米，分別位于張江、金橋及市北等板塊。凈吸納量2021年全年共計錄得72萬平方米，創5年來新高。

其租金漲幅創2019年以來新高，從第四季度開始整體租金繼續走高，環比增長1.0%至4.6元/平方米/天，全年租金增幅達3.2%，目前租金報價為137元/月/平方米。

另外，仲量聯行數據顯示，2021年四季度上海產業園區全年錄得的空置率為14.5%，同比下行了3.4個百分點，多位于張江、金橋及市北等區域，也達到歷史低點。

值得一提的是，2021年上海的綠色樓宇實現了超20%的租金溢價。世邦魏理仕方面認為，隨著ESG被廣泛關注，健康安全成為租戶長期訴求，綠色樓宇因此得以持續錄得較好租金表現。

寫字樓市場的明顯回暖，除了疫情影響逐步減輕，企業效益恢復的原因之外，也在于市場投資者對上海基本面的長期看好。

據戴德梁行中國區項目及企業服務部董事總經理魏超英總結，上海寫字樓市場在2021年主要表現為三個特點，比如金融、電子信息科技及專業服務三大主流行業引發熱點和陸家嘴、南京西路、前灘、北外灘、虹橋商務區等五大板塊聚焦城市增長極，以及在國內大循環為主體的新發展格局下，內資成交占比持續上揚。

世邦魏理仕華東區研究部負責人陸燕認為，由于疊加了2019年和2020年商業地產積壓的需求，2021年上海寫字樓凈吸納量因此得以創下新高。而且寫字樓市場租期一般是3年，按照以往規律，凈吸納量在創出新高后可能會有所回落。

不過，2021年上海寫字樓市場所展露出的強勁復蘇表現，一定程度上也展示了上海市場對新興產業戰略布局的重要地位和對外開放窗口城市的外資吸附力。

因此，在接下來的6個月，上海寫字樓市場還將有87萬平方米左右的新增體量入市，主要分布于“一江一河”沿岸濱水地區的徐匯濱江、前灘、北外灘及蘇河灣等，可為上海在2022年提供更充沛的優質辦公場所選擇。