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針對2022年一季度的寫字樓市場、零售市場以及大宗交易市場進行多維度的解讀。其中，寫字樓和零售兩大市場在三月期間持續遭到疫情沖擊，使得一季度的整體表現受到不同程度的影響。

　　上海寫字樓市場供需放緩科技制造業保持逆勢高位

　　3月，上海大范圍突發的疫情打亂了市場的節奏，上海寫字樓市場供需放緩。2022年一季度甲級寫字樓凈吸納量22.42萬平方米，同比去年下滑38.3%，不過要好于2019年-2020年同期水平。甲級寫字樓整體空置率15.47%，比去年四季度回落0.53%；在部分商圈項目高出租率的帶動下，平均租金比去年同期微幅上揚0.37%，一季度租金價格8.2元/平方米。

供應表現來看，一季度，有三個甲級寫字樓項目入市，共帶來17.37萬平方米新增體量。這些項目全部位于新興區，分別為前灘板塊"前灘信德文化中心"、徐匯濱江板塊"星瀚廣場"以及蘇河灣板塊"福新匯"。

　　行業表現來看，電子信息科技及制造行業為成交的第一梯隊，面積占比各超過20%。在推動數字化轉型，加快建設具有世界影響力國際數字之都的導向下，上海數字化科技行業正在積極推進中，經濟數字化及生活數字化發展速度加快，一些頭部視頻娛樂網絡行業需求放大，一些IT軟硬件技術行業續租及新設較為積極，尤其是人工智能及集成電路、軟件行業對數字化發展支撐作用巨大，該類行業的新企業不斷涌入上海促進對辦公場所新設的需求。而在生產制造領域以汽車為代表的行業需求面積較大，近年來大力發展智能汽車及新能源汽車要求該行業技術發展升級迭代，由此也誕生一些新品牌汽車企業。

　　第二梯隊為金融及專業服務行業，面積占比各占到14%左右。在上海加大金融開放力度的背景下，一方面已有的銀行、基金類公司需求較為穩定，另一方面也吸引了國內外新銀行或資管在上海新設網點或成立新公司。而專業服務行業中除傳統律所、咨詢保持穩定出租，一些企業或成人培訓機構辦公需求也有放大跡象，另外聯辦在較為成熟地段仍有新布點意愿。

　　戴德梁行中國區項目及企業服務部董事總經理魏超英表示:"一季度受疫情影響，一些項目預計將推遲入市，由于今年國內外不確定因素較多，企業對新辦公空間的選擇將較為謹慎，市場需求短期內或將繼續放緩。但上海整體發展格局未改變，2022年上海重點工作聚焦在高水平的改革開放，落實國家重大戰略任務，這就要求進一步推動政策制度改革力度，不斷完善優化營商環境來吸引新企業落戶，今年《促進虹橋國際中央商務區發展條例》列入地方立法計劃，四部委聯合出臺《金融標準化"十四五"發展規劃》至2025年金融標準體系基本建成，這一系列舉措都表明政府的決心和實際行動。相信伴隨政府堅決有力防控疫情，需求乏力只是暫時現象，事實已證明去年成交大幅反彈釋放了前二年受疫情影響低迷的需求。相信此次疫情必定也能挺過去，距離復蘇時間也將指日可待。"

　　對比2022年和2021年春節數據，零售市場表現精彩紛呈

　　根據相關數據顯示，2022年春節期間（1月30日至2月5日）7天，全市線下消費支付金額371億元，同比2019年農歷同期增長28.6%。春節期間全市餐飲業線下消費支付金額39.2億元，同比上一年春節增長8.7%。化妝品、鞋帽、糧油食品等品類消費，同比上一年春節分別增長達到1.9倍、1.3倍和0.7倍。豫園商城整合域內老字號、非遺匠人以及非遺體驗項目，打造"上海老味道、非遺新體驗"特色街區，節日期間全天最高客流量超30萬人次。上海環球港推出"威風中國年"，整點定時抽大獎，節日7天銷售額環比節前增長30%以上。寶山萬達推出萬物市集?非遺中國年，現場一系列民俗互動，節日7天銷售額同比增長60%以上。

　　從品牌層面看上海整體零售市場表現樂觀積極

　　一季度，上海中高端零售物業市場整體空置率同比下跌0.6個百分點，至9.3%。若干國內外品牌升級或開設新的體驗店、快閃店以提供多種產品系列，并且提升品牌形象，如靜安國際中心旁二層洋房中迎來"小藍瓶咖啡"BLUE BOTTLE的中國首店；位于新天地的Scotch & Soda中國首家旗艦店；位于前灘太古里的中國首家Ambush專賣店；以及Chanel在前灘太古里的開設的一號花園快閃店等。

　　一季度，新興商圈的租金水平被新項目具有競爭力的租金拉低所致，環比下降0.3%，至人民幣639元/月/平方米。然而，核心商圈的租金水平在持續強勁的需求，以及有限新增供應的推動下環比增長0.4%，至人民幣1,993元/月/平方米。

一季度大事件回顧：

　　3月持續的疫情對上海購物中心造成巨大影響，實體店一改往日繁華，消費者更多的是選擇線上購物。從3月初開始統計，至今已新增確診超過1000例。全市內有超過20家購物中心宣布暫停歇業，如淮海TX，One East，大寧久光等，并有超過45家購物中心因疫情調整營業時間。同時，南京路步行街上的所有商鋪與購物中心宣布全部停業。走進實體商鋪與購物中心內，購物氛圍冷清。

　　2月冬奧會落下帷幕，上海市對冰雪運動的熱情絲毫不減退。據統計，2022年上海參與冰雪運動人數翻5倍，上海有200多萬人次參與其中。冬奧期間購物中心與零售品牌分分緊跟冰雪運動潮流。從載體上來看，不少購物中心分分推出與冰雪相關運動，如BFC在冬奧期間開設戶外冰場，并融入夜市元素，在享受冰雪運動的同時體驗戶外消費的氛圍。從品牌方面來看，不少品牌緊跟冬奧會冰雪運動趨勢，開啟雪服、雪具的線下與線上同步體驗活動。DESCENTE迪桑特「精準過人」滑雪精品展，于冬奧期間空降新天地時尚一期廣場。

　　近兩年隨"狗媽貓爸"的寵物狂熱潮的出現，從品牌到載體都在坐著不一樣的改變。從寵物友好餐廳、寵物奢侈品（如Moncler Pets，Lv寵物飾品，Tiffany寵物飾品等）、上海亞寵展。再到載體上，不少購物中心也已開放"寵物友好模式"，允許汪星人與喵星人入場，如去年新開業的前灘太古里、BFC外灘中心等均為寵物友好購物中心，顯然上海寵物行業已悄然興起。

　　戴德梁行華東區商業地產部高級助理董事陳云九表示："一季度的前兩個月，國內外零售商在上海零售物業租賃市場表現積極，雖然3月的疫情對目前的零售市場造成了一定的沖擊，但我們仍然對2022年后三季度及未來中國經濟持有樂觀情緒。時尚、餐飲、生活、娛樂，以及汽車體驗店等業態的品牌為最主要的市場需求驅動力(5.040,?-0.11,?-2.14%)。"

　　上海大宗交易市場一季度錄得近200億成交

　　2022年一季度上海大宗交易市場共錄得195億成交，同比上升9%。外資買家占比迎來顯著增長，從2021年的24%增長至44%，接近2018、2019年水平；投資買家繼續延續主導地位，市場占比約六成，和2021年旗鼓相當。

　　物業類型方面，辦公/研發辦公以53%的占比仍居首位，相較于2021年上漲7個百分點，市場主力支撐的地位被進一步強化；工業/物流關注度穩步提升，占比出現8個百分點的上漲。

　　各類型物業資本化率仍呈現上升趨勢，甲級寫字樓資本化率為4.5%、零售資本化率在4.4%左右，商務園區資本化率達5%，為自2016年以來的最高點。

　　細看到項目層面，雖有疫情沖擊，但市場亦其中不乏亮點成交，如核心位置大體量綜合體世紀盛薈廣場、張江研發辦公代表展想中心、新經濟投資機會DLJ資產包、網紅項目Cohost后社西岸、市區社區商業改造退出典型案例Nexxus靜安等，其中超55萬平方米的DLJ資產包系華東迄今為止最大規模的成熟物流并購交易，或成為全年上海、甚至是全國范圍內的物流標桿交易。